Как подать заявление в суд на квартирантов

Подать в суд на квартирантов за неуплату

Скажите пожалуйста можно подать в суд на квартирантов за неуплату в другом городе?

Могу ли я подать в суд на квартирантов, за неуплату услуг? Сумма задолженности 7000 рублей.

В какой суд подать заявление на квартирантов за неуплату коммунальных услуг Договор с ними есть, там все прописано.

Можно ли подать в суд на квартирантов за неуплату, если договор аренды закончился, но есть чеки онлайн платежей сбербанка?

С моего согласия мою квартиру в наем сдала мать и договор заключила от своего имени. За неуплату, на квартирантов, я подал в суд. Но суд, отказал мне в исковых требованиях, мотивируя тем, что я ненадлежащий истец. Может теперь мать подать иск на квартирантов?

Можно ли подать в суд на квартирантов за неуплату? Договора нет, есть соседи которые подтвердят что они жили и переписка в инете где они обещали оплатить.

Может ли хозяин квартиры подать в суд на квартирантов за неуплату коммунальных услуг за 2 месяца, при том, что договора на проживание не было, и квартиранты проживали без прописки?

Что нужно, чтобы подать в суд на квартирантов за неуплату аренды и коммунальных услуг? Был заключен договор на 11 месяцев, съехали они без предупреждения через два месяца при наличии долга.

Сдаю квартиру год за 11 тыс. руб в месяц. Собираюсь подать в суд на квартирантов за неуплаты коммунальных услуг. (за год накопилось 20 тыс.) Договор есть с их паспортными данными и подписью, но не оформлен юридически. Достаточно ли этого договора? И не потребует ли у меня суд декларацию о налогах (я ее не подавала и налоги не платила). И не придется ли заплатить штраф за неуплату налогов?

Налог не платила. Но могу заплатить т к я жила в другом городе тоже на квартире. Договор есть. Сдавала моя дочь. Но мы все собственники. Могу я подать на квартирантов в суд за неуплату коммунальных услуг?

Сдаю квартиру год за 11 тыс. руб в месяц. Декларацию не подавала и налоги не платила. Собираюсь подать в суд на квартирантов за неуплаты коммунальных услуг. Если я сейчас подам декларацию, то какую сумму придется заплатить налоговой?

Могу ли я подать в суд на квартирантов, за неуплату коммунальных услуг? Сумма задолженности 7000 рублей. Договор на 11 месяцев. Налог с дохода не платила. Договор заключён с со мной, но я не собственник, собственник моя мама. Доверенности не было на момент подписания договора.

Можно ли подать на квартирантов в суд за неуплату коммунальных платежей за 2 мес., порчу имущества? Ключи не передали. Был заключение договор найма на 11 мес. и акт приемки. Акта сдачи квартиры нет. Занесли меня в черный список. На руках есть обычная расписка. До сих пор имеют доступ в квартиру. Нам ее не сдали.

Я заключила договор аренды квартиры с квартирантами с 07 марта 2018 год на 11 месяцев. За июль, август и сентябрь 2018 она не платят ни аренду, ни коммунальные услуги, прописанные в договоре. Договор аренды квартиры подписан двумя сторонами, но не зарегистрирован у нотариуса. Могу ли я подать в суд на квартирантов за неуплату долга и расторгнуть договор?

В трёхкомнатной квартире два собственника (оба прописаны). Один собственник периодически приезжает в квартиру, живёт там, пускает квартирантов (неофициально) , а второй даже ключей не имеет от этой квартиры. По устной договорённости первый собственник оплачивает квартплату. Может ли первый собственник подать на второго в суд за неуплату квартплаты и что в этом случае грозит второму собственнику?

Можно ли подать на квартирантов в суд за неуплату коммунальных платежей за 4 месяца и возмещение ущерба? Был заключен договор с 27.02.2018 по 27.05.2018, но они прожили до августа включительно, договор не перезаключали. Коммунальные платежи не платили с мая месяца. В договоре прописано, что коммунальные платежи платят квартиросъёмщики. К тому же съехали не отдав ключи и не предупредив нас об отъезде, оставив нам собаку в квартире, которая прожила там больше недели. О собаке нас они не предупредили, когда заселялись, но в договоре прописано только с письменным разрешением на проживание животных. В итоге в квартире погрызены обои, поцарапана мебель.

Я сдавала квартиру, договор c квартирантами составили сами, отчислений в налоговую не производилось. Летом уехала на месяц в отпуск, а по приезду не нашла квартирантов на квартире. С помощью знакомых все-таки вышла на них и обратилась с просьбой оплатить последний месяц проживания. Платить они отказались, мотивируя это тем, что съехали с квартиры в июле, а оповестить не смогли, поскольку были утеряны мои телефоны. Между тем, на квартире они были в течение всего августа (о чем свидетельствует распечатка с телефонного узла о совершении звонков с дом. телефона, показания счетчиков в июле и авг. тоже различаются), а в сентябре квартирантов видели соседи, выносящими вещи из квартиры. Получается, что они незаконно проникали в квартиру, использовали ее в целях использования телефона, ванной и хранения личных вещей. Могу ли я подать на них в суд и что ожидает меня за неуплату налогов за сдачу жилья?

Квартиранты съехали не заплатив за последний месяц проживания и за коммунальные услуги. (долг 21 000) + 14 000 за последний месяц.. Договор составлен стандартный, на 11 месяцев, срок действия договора закончился 14 Января. Показания со счетчиков сняла 10 февраля. Платить не отказываются, но только после официального пересчета коммунальных платеже (в ТСЖ сказали, что корректировку смогут выслать только с мартовским счетом, и грозятся подать в суд на меня за неуплат коммунальных услуг) Я ждать до марта оплаты не могу. Квартиранты сказали, что сообщат в налоговую, в случае подачи мной иска, если посчитать налог получается 23 000 р.

Вопрос, реально ли взыскать с квартирантов оплату за последний месяц+ коммунальные, и реально ли потом налоговая может потребовать уплаты налогов?

Как защитить свои права, если квартиранты не заплатили и съехали или испортили имущество? Порядок подачи иска

Арендодатели нередко сталкиваются с ситуацией, когда нечестные квартиранты съезжают, не заплатив арендную плату, испортив имущество или же оставив после себя большой долг по коммунальным услугам. В этом случае важно знать, как правильно защитить свои права и что предпринять для взыскания суммы ущерба. Об этом подробно написано в настоящей статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно !

Что делать, если квартиросъемщики съехали, не заплатив?

Если квартиранты покинули жилье, оставшись должными, действовать нужно в соответствии со следующей инструкцией:

1. Первым делом необходимо связаться с должниками и выяснить причины. Иногда бывают ситуации, когда после телефонного разговора удается уладить проблему.
2. Если разговор не принес результата, в качестве следующего шага можно предпринять попытку досудебного разрешения конфликта. Для этого в адрес квартиросъемщика следует направить письменную претензию, указав в ней срок погашения задолженности (по коммунальным услугам, аренде жилья и т.д.).
3. Если письменное обращение также осталось без ответа, то на недобросовестных квартирантов можно подать исковое заявление в суд.

• Скачать бланк досудебной претензии
• Скачать образец досудебной претензии

При возникновении подобных проблем следует стремиться к тому, чтобы решить их мирным путем. Только если все попытки досудебного урегулирования спора остаются без результата, можно идти в суд. Дело в том, что судебное разбирательство отнимает много времени, нервов и денежных средств, поэтому далеко не всегда такая мера оправдана (особенно, если цена иска незначительна).

Досудебное урегулирование процесса

В российском законодательстве предусмотрены отдельные случаи, когда досудебное урегулирование спора является обязательным условием (например, в случае расторжения договора аренды с арендатором против его воли). Если же речь идет о возмещении ущерба, связанного с образованием долга по коммунальным платежам, неуплатой арендного платежа и т.д., то в этом случае отсутствует необходимость в обязательном досудебном решении возникшего спора.

Таким образом, собственник квартиры может сразу подать иск в суд. Ключевым фактором, влияющим на успех судебной тяжбы с недобросовестными квартирантами, если те снимали квартиру и не заплатили, выступает наличие договора аренды. При отсутствии этого документа арендодатель может попробовать обратиться в суд без него, однако в этом случае будет сложно что-либо доказать. Это обстоятельство в разы снижает шансы на победу.

В дальнейшем это позволит оперативно урегулировать многие спорные ситуации.

Основания для подачи иска

С точки зрения закона со стороны арендодателя основанием для обращения в суд будет выступать п. 1 ст. 15 ГК РФ, где написано, что лицо, чьи права были нарушены, может требовать возмещения причиненных ему убытков. При этом согласно п. 2 этой же статьи под убытками подразумеваются:

• расходы, которые был вынужден понести истец;
• ущерб, причиненный имуществу;
• неполученные доходы.

Таким образом, в случае с недобросовестными квартирантами в качестве оснований для инициирования судебного разбирательства могут выступать:

• долг по коммунальным платежам, который вынужден возвращать владелец квартиры;
• испорченное имущество;
• неуплаченный платеж по аренде жилья.

Правила подачи иска

При возникновении проблем с арендаторами истцу следует подать иск в суд, находящийся по месту проживания ответчика (ст. 28 ГПК РФ).

Статья 28 ГПК РФ. Предъявление иска по месту жительства или адресу ответчика

Иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по адресу организации.

Если же он не располагает такой информацией или же съехавший квартиросъемщик не имеет постоянного места жительства, то обращаться в суд нужно (п. 1 ст. 29 ГПК РФ):

• по месту нахождения имущества ответчика;
• по последнему известному месту проживания нарушителя.

Порядок оформления искового заявления подробно описан в ст. 131 ГПК РФ. Его содержание должно включать в себя следующие пункты:

• название судебного органа;
• данные истца (ФИО и место проживания);
• информацию об ответчике (ФИО, дата и место рождения, сведения о рабочем месте, реквизиты паспорта и т.д.);
• суть нарушения, допущенного квартирантом, а также требования, выдвигаемые владельцем квартиры;
• доказательства того факта, что ответчик нарушил права и интересы истца;
• цена иска, включая подробный расчет сумм, подлежащих взысканию;
• сведения о действиях, которые были предприняты для мирного решения вопроса;
• список приложений.

Это позволит исключить возможные ошибки и неточности, так как от содержания и логичности изложения данного документа во многом зависит успех всего дела.

Необходимые документы

Помимо искового заявления, при обращении в суд также потребуется собрать целый пакет документов. Их перечень приведен в ст. 132 ГПК РФ. Сюда входит следующее:

• квитанция о внесении государственной пошлины;
• удостоверение личности заявителя или же доверенность, выданная на лицо, выступающее в суде от имени истца;
• документальные доказательства нарушений, совершенных квартиросъемщиком;
• подробный расчет взыскиваемых сумм с подписью истца и его представителя;
• бумаги, подтверждающие направление иска и приложений всем участникам судебного процесса (например, это может быть уведомление о вручении);
• документы, из которых видно, какие шаги предпринимались сторонами (или одной стороной) для решения проблемы мирным способом.

Как доказать правоту, если не заплатили за жилье или испортили имущество?

Одним из важнейших этапов подготовки к судебному процессу является сбор необходимой доказательной базы.

Для того, чтобы доказать вину арендатора и подтвердить правомерность выдвигаемых требований, владельцу квартиры нужно будет приложить к иску следующие документы:

1. Договор аренды, заключенный с квартиросъёмщиком – это основной документ, подтверждающий наличие между сторонами правоотношений по поводу съема жилья.
2. Неоплаченные квитанции – будут использоваться для подтверждения долга по коммунальным платежам. Также к иску рекомендуется приложить документ, подтверждающий отсутствие задолженности по ЖКХ на дату заезда квартиросъемщика (при наличии).
3. Фотографии или видеосъёмка, на которой можно наблюдать испорченное имущество – для исключения каких-либо споров или возражений со стороны ответчика, очень важно еще на этапе заключения договора аренды подробно расписать (в виде приложения) перечень имущества, остающегося в квартире на период ее аренды, и его состояние.
4. Выписка по счету истца (за соответствующий период времени), из которой видно, что квартиросъемщик не вносил арендную плату – если условиями договора предусмотрен такой способ оплаты за жилье.
5. Иные документы — показания соседей, записи телефонных разговоров и т.д..

Что делать после решения суда?

Если бывший квартирант все так же будет уклоняться от ответственности, то можно возбудить исполнительное производство. В этом случае процессом взыскания сумм, установленных судом, будут заниматься представители ФССП. По закону они могут использовать достаточно широкий перечень мер воздействия на должников, например:

• наложение ареста на расчётные счета;
• ограничение в управлении транспортным средством;
• списание необходимых сумм из доходов, получаемых ответчиком и др.

Черный список недобросовестных арендаторов квартир

Под черным списком квартиросъемщиков – подразумевается база недобросовестных арендаторов, которые в прошлом при аренде жилья проявили себя с отрицательной стороны. Например:

• обманули собственника квартиры с арендной платой;
• оставили после себя большой долг по коммунальным услугам;
• затопили соседей и отказались возмещать причиненный ущерб;
• испортили имущество арендодателя;
• доставляли неудобства окружающим (шум в ночное время, громкие застолья, порча общедомового имущества и др.).

Как правило, такие списки формируются обманутыми арендодателями на различных тематических площадках в интернете. Разместить такую информацию можно в следующих местах:

• в группах вконтакте (например, «Черный список квартирантов Тюмень», «Черный список риелторов, арендаторов. Томск» и др.);
• на соответствующих страницах в Instagram (например, black.smolensk, blacklist_surgut);
• в вайбере (в чате, созданном для жителей конкретного города);
• на тематических форумах и т.д.

Таким образом, столкнувшись с непорядочными квартирантами, вначале следует попробовать решить проблему мирным путем, а при отсутствии результата обратиться в суд. При этом следует помнить, что ключевым фактором успеха выступает наличие договора аренды. Без этого документа будет очень сложно отстоять свои права, а зачастую и вовсе невозможно.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас

+7 (499) 938-94-16 (Москва)
+7 (812) 467-39-65 (Санкт-Петербург)

Если жильцы нарушают правила аренды, помогут эти рекомендации

Найти порядочных квартирантов, которые будут соблюдать условия договора и вовремя платить деньги, — настоящая удача. Даже потратив достаточное количество времени и сил на выбор потенциальных жильцов, нет гарантии, что после их отъезда квартира будет иметь первоначальный вид. Испорченная мебель, сломанная бытовая техника и сорванные обои — далеко не единственные неприятности, с которыми могут столкнуться владельцы квартир.

Как быть тем собственникам, которые решили сдавать свою жилплощадь и столкнулись с недобросовестными квартиросъемщиками? Можно ли получить компенсацию и восстановить справедливость? Вместе с юристами по недвижимости разбираем семь непростых ситуаций, из которых можно найти выход.

Ситуация 1: если впустили жильцов по устной договоренности

Чтобы защитить права арендодателя, перед совершением сделки необходимо заключать договор найма жилого помещения. Это единственный залог того, что стороны будут соблюдать оговоренные условия. Такой документ составляется в простой письменной форме с указанием паспортных данных арендатора и арендодателя, штрафных санкций за нарушение условий договора, стоимости и порядка оплаты. В нем также важно отразить размер залоговой суммы и установить срок, за которой жильцы должны предупредить владельца о переезде.

При этом договор, заключенный на срок от одного года, в соответствии с п. 2 ст. 674 ГК РФ необходимо регистрировать в Росеестре. Кроме того, по закону собственник квартиры обязан ежегодно представлять декларацию о доходах от сдачи жилого помещения внаем и оплачивать налог в размере 13% от суммы аренды (как физическое лицо). К слову, получать доход от сдачи квартиры в аренду можно как частный предприниматель (ЧП) или через покупку патента (в Москве). Если эти условия не соблюдены — договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок. По данным департамента региональной безопасности и противодействия коррупции города Москвы, в 2017 году было выявлено около 66 тыс. квартир, сдаваемых в аренду с нарушениями законодательства.

Ситуация 2: если съехали, не заплатив деньги

Если недобросовестные квартиросъемщики покинули жилье без предупреждения, не заплатили за аренду и отказываются идти на контакт, юристы советуют обращаться в суд. Подать исковое заявление можно по месту нахождения квартиры, которую они арендовали. «Невнесение нанимателем платы за жилое помещение является самостоятельным основанием для того, чтобы потребовать в судебном порядке расторжения договора. Правда, даже при краткосрочном найме такая просрочка должна быть допущена более двух раз», — рассказывает партнер Независимой юридической группы «Стрижак и Партнеры» Эльдар Ахмеров.

При заключении сделок многие владельцы квартир берут депозит, который идет в счет оплаты проживания за последний месяц аренды. Не стоит забывать и о расписках в получении средств за аренду. Они пригодятся при возникновении разногласий и в случае необходимости будут приняты судом. «Чтобы побудить квартиранта к надлежащему исполнению своих обязанностей, а также получить компенсацию в случае нарушения условий, в договоре найма, к примеру, следует прописать условия о денежном штрафе за несоблюдение квартирантом ст. 685 Гражданского кодекса России», — советует Эльдар Ахмеров.

Еще больше хлопот ждет владельца квартиры, если при переезде на новое место жильцы не оставили ключи. После окончания срока договора или его расторжения никаких законных прав находиться в квартире у бывших нанимателей нет. Это регламентируется п. 2 ст. 1 ЖК РФ. В подобном случае необходимо написать заявление в полицию, а еще лучше — сменить замки.

Ситуация 3: если затопили соседей или испортили общедомовое имущество

Другая неприятная ситуация — порча соседского имущества по вине арендатора. Например, если жильцы забыли закрыть кран и залили квартиру этажом ниже. Но не все квартиросъемщики готовы возмещать ущерб, причиненный из-за собственной халатности или по причине неправильной эксплуатации оборудования. При этом судебные иски о взыскании убытков чаще всего предъявляются к собственнику квартиры.

Выходом может стать добровольное возмещение соседям суммы ущерба и обращение в суд. «К иску следует приложить как договор аренды, в котором прописаны обязанности, касающиеся ремонта помещения, так и документы, которые относятся непосредственно к затоплению — акты, оценка вреда, — рассказывает управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. — Если собственник выплатил соседям возмещение за затопление, которое произошло по вине арендатора, он сохраняет право потребовать от него компенсации понесенных расходов в порядке регресса».

Чтобы подтвердить факт проживания жильцов в квартире на момент порчи имущества, можно предоставить также записи с камер видеонаблюдения и пригласить свидетелей для дачи показаний. Те же рекомендации применимы и к ситуации, когда квартиросъемщики повредили общедомовую собственность — разбили стекла на лестничной площадке, испортили тамбурные двери.

А вот если лопнула труба или сантехника пришла в негодность по причине естественного износа — отвечать за случившееся будет арендодатель. В соответствии со ст. 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Определить виновных поможет аварийная служба, которая будет ликвидировать затопление. Ее сотрудники выдадут экспертное заключение о причинах ЧП.

Ситуация 4: если испортили технику или выбросили мебель

С еще большей вероятностью квартиранты могут повредить имущество в самой съемной квартире. Во время проживания жильцы часто портят обои, ломают мебель и технику. Что-то без разрешения могут выбросить или вовсе прихватить с собой перед тем, как покинуть жилье. Чтобы свести возможные риски к минимуму, при аренде квартиры очень важно составлять акт приема-передачи. В нем описывается все находящееся в жилом помещении ценное имущество.

Если после истечения срока аренды хозяин квартиры недосчитается каких-то вещей, то платить за это будут жильцы. «Правда, с техникой не все так просто — если поломка произошла по причинам, не зависящим от арендатора, отвечать за нее он не будет. Потребуется заключение о причинах поломки или проведение экспертизы, — комментирует руководитель уголовной практики юридической компании BMS Law Firm Тимур Хутов. — Если описи не было, то конфликт также можно решать в судебном порядке. В таком случае оказать нанесение ущерба тяжелее, но возможно. Для этого необходимо приложить переписку с арендатором, свидетельские показания, а также скриншоты объявления об аренде с фото, где видно обстановку квартиры».

Но даже если жилье сдается без мебели, пренебрегать таким документом не стоит. Юристы рекомендуют отразить в акте приема-передачи квартиры состояние стен, пола и потолков. Нелишним будет приложить к акту фотографии интерьера на момент сдачи квартиры в аренду и получить подпись арендатора.

Ситуация 5: если не соблюдают условия договора

Еще один нежелательный сюрприз — дополнительные жильцы и несогласованные животные. Гостеприимные квартиросъемщики нередко приглашают пожить в арендованной квартире куда больше людей, чем оговаривалось изначально. А их любовь к домашним животным может оказаться сильнее договоренностей с хозяином квартиры. «Запрет на содержание в квартире домашних животных либо на нахождение посторонних лиц стоит прописывать в договоре найма жилого помещения. Как и санкции за несоблюдение подобного запрета — вплоть до расторжения договора найма», — считает ведущий юрист Европейской Юридической Службы Орест Мацала.

Чтобы зафиксировать факт наличия лишних жильцов, следует пригласить представителя управляющей компании или участкового. Последний также проинформирует собственника квартиры о том, поступали ли обращения в адрес нанимателя и его гостей. Вместе с тем Орест Мацала рекомендует опросить соседей. Кто-то из них может пожаловаться на дискомфорт из-за нахождения домашних животных в соседней квартире. Другим доказательством может стать фото- или видеосъемка. Например, снимок нанимателей во время выгула собаки.

Член Совета по взаимодействию с институтами гражданского общества при Совете Федерации Евгений Корчаго советует также осмотреть квартиру на предмет причинения вреда имуществу. «Если животное испортило мебель или обои, взыскать компенсацию можно как в досудебном, так и в судебном порядке. Если вред не был причинен, то вопрос взыскания компенсации зависит от условий договора, регулирующих санкции за его нарушение. Можно поставить и вопрос о расторжении договора. Но в судебном порядке расторгнуть договор получится, а взыскать компенсацию, если она не указана в соглашении, шансов мало. Это касается и проживания в квартире большего числа людей — проще расторгнуть договор, чем получить компенсацию за его нарушение».

Ситуация 6: если сделали ремонт, перепланировку или поменяли замки

Производить капитальный ремонт и переустройство жилого помещения без письменного разрешения хозяина квартиры арендаторы не имеют права. Во время проживания они обязаны производить только мелкий текущий ремонт — поддерживать имущество в исправном состоянии и брать на себя расходы по его содержанию. Такая норма прописана в ч. 2 ст. 616 ГК РФ.

За самовольную перепланировку жилого помещения арендатору грозит административная ответственность по ст. 678 ГК РФ. Чтобы ее избежать, потребуется вернуть квартиру в исходное состояние. В случае отказа жильцов выполнения законных требований устранять нарушения права собственности владельцу придется через суд. При этом важно позаботиться о доказательствах. Во-первых, засвидетельствовать свои права на недвижимость. Во-вторых, подтвердить, что состояние квартиры отличается от того, каким оно было в момент оформления сделки.

Вместо восстановительных работ хозяин квартиры вправе потребовать выплату денежной компенсации: «Если арендатором произведены неотделимые улучшения без согласия арендодателя, их стоимость не подлежит возмещению. В то же время, как следует из судебной практики, перепланировка помещения без согласия собственника является существенным нарушением договора найма по смыслу ст. 450 ГК РФ. В суде можно требовать расторжения договора найма и возмещения убытков, причиненных перепланировкой», — рассказывает юрист КА «Юков и партнеры» Александра Воскресенская.

Если же квартиранты без согласования произвели смену замков, генеральный директор Юридического бюро № 1 Юлия Комбарова рекомендует вызывать МЧС. «При предъявлении свидетельства о собственности на квартиру или паспорта с регистрацией по данному адресу сотрудники МЧС осуществят допуск в жилое помещение. Нелишним станет вызов участкового, который будет присутствовать при данном мероприятии. Подобного рода расходы также можно взыскать с лица, которое нарушило права собственника», — говорит она.

Ситуация 7: если сдали жилье в субаренду

Взыскать материальный ущерб с жильцов, которые сдали квартиру третьим лицам, получится не у всех хозяев. В большинстве договоров отсутствует пункт, определяющий ответственность нанимателей за сдачу жилья в субаренду. Если такого пункта нет, в судебном порядке владелец квартиры может рассчитывать только на расторжение договора найма в связи с существенными нарушениями его условий. По словам Эльдара Ахмерова, эти выводы следуют из судебной практики.

В такой ситуации сложно говорить о получении денежной компенсации, если только имуществу арендодателя не был причинен ущерб. «Владелец квартиры вправе заявить о нанесении морального вреда, но суды весьма неохотно идут на взыскание по данной категории дел. С одной стороны, закон на стороне владельца квартиры, поскольку ст. 685 ГК РФ содержит прямое указание на то, что сдать жилое помещение в пользование третьему лицу квартирант может только с согласия наймодателя. С другой стороны, положения главы 35 ГК РФ не предусматривают последствий такого нарушения для квартиранта», — рассказывает Эльдар Ахмеров.

Формулировка может быть разной. Например, «сдача в субаренду жилого помещения по такому-то адресу запрещена в отношении жильцов» или «передавать жилое помещение третьим лицам, а также сдавать помещение в поднаем категорически запрещается». При условии, что договор зарегистрирован и содержит такой пункт, а собственник своевременно платит налоги, можно рассчитывать на взыскание полной или частичной компенсации.

Я заставил квартирантов заплатить за испорченный ремонт

Через суд

Наниматели устроили потоп в квартире, которую я сдаю, и испортили ламинат.

Чтобы уложить новое покрытие, нужно было просушить и обработать пол антигрибковым раствором. По моим предварительным подсчетам, на это требовалось около 25 000 Р . Впоследствии эксперты оценили ремонт в 53 000 Р .

Квартиранты возмещать ущерб отказались, поэтому я пошел в суд и взыскал с них компенсацию — 67 000 Р . Расскажу, как все было.

Что случилось

В октябре 2018 года у меня стала снимать квартиру семейная пара. Они показались адекватными людьми и соответствовали моим критериям отбора нанимателей:

1. Работающие.
2. Некурящие.
3. С постоянной пропиской.
4. Без детей.
5. Без домашних животных.

Перед подписанием договора я проверил документы квартирантов по базе должников Федеральной службы судебных приставов, чтобы убедиться, что пара сможет исправно платить за жилье. С помощью сервиса по вопросам миграции определил подлинность их паспортных данных, а также проверил их криминальное прошлое на сайте МВД. Кроме того, я изучил группы в соцсетях с черными списками квартирантов. Все было в порядке.

Новые жильцы привезли с собой посудомоечную машину. Я не возражал, но предупредил, что за ремонт чужой техники не отвечаю.

За первые четыре месяца у нас сложились доверительные отношения. Квартиранты исправно платили, не возражали, чтобы я раз в месяц приезжал в квартиру осматривать имущество. Соседи на шум не жаловались. А потом случился потоп.

Про аварию я узнал от квартиранта в феврале 2019 года. Он позвонил сразу, как только вернулся с работы и увидел лужу. Причиной оказался лопнувший шланг посудомойки. Последствия потопа проявились на следующий день: планки ламината отошли от пола и шатались, стыки разбухли. Повреждение затронуло кухню и коридор общей площадью 16 м².

Я знаком с отделкой и понимал: чтобы положить новый ламинат, нужно демонтировать промокшее покрытие, 3—5 суток сушить бетон и обработать его раствором от плесени. Я прикинул, что на это нужно 25 000 Р . Страхового залога в размере 18 000 Р от квартирантов на все бы не хватило.

Р с учетом доставки» loading=»lazy» data-bordered=»true»>

Ситуация обострилась, когда речь зашла о компенсации. Я был уверен, что платить за ремонт должны наниматели, поэтому предложил им обойтись без суда, а вместо этого просто добавить стоимость ремонта к плате за проживание.

Я даже был согласен на выплату долга в рассрочку на четыре месяца. Ежемесячная плата за квартиру возросла бы на 7000 Р и составила бы 25 000 Р . Страховой залог я предложил не трогать: он пошел бы на оплату последнего месяца проживания. Но квартиранты не согласились: они считали, что это я, как владелец квартиры, виноват в потопе.

Срок договора найма истекал через два месяца — 27 апреля 2019 года. Мы заключили его на полгода по моей инициативе и продлевать не собирались. Поэтому у меня было два варианта, пока квартиранты не съехали:

1. сначала сделать ремонт за свой счет, а потом возместить расходы через суд;
2. судиться, а потом уже делать ремонт.

После консультации у юриста я выбрал второй вариант: отыскать жильцов после того, как они съедут, сложнее. А за два месяца до окончания срока договора я успевал подготовить все документы и подать в суд иск о возмещении ущерба.

Чтобы взыскать с квартирантов ущерб, я установил их вину, оценил убытки и обратился с иском в суд. Расскажу обо всем процессе по шагам. Но сначала отступление про документы.

Как я составляю договоры найма

Я считаю, что закон недостаточно защищает интересы владельцев квартир. Например, если наниматель внезапно захочет выселиться, ему достаточно предупредить собственника за три месяца. Наймодателю же для досрочного расторжения договора с недобросовестным жильцом потребуется судебное решение. При этом его исполнение могут отложить по просьбе нанимателя. В это время никто не может гарантировать сохранность имущества.

Поэтому я всегда заключаю с жильцами краткосрочный договор на шесть месяцев с возможностью продления. В договоре обязательно прописываю:

1. Спорные ситуации, которые возникают при сдаче квартиры, например обязанность нанимателя платить за коммунальные услуги.
2. Право наймодателя осматривать квартиру один раз в месяц.
3. Количество проживающих. Если их окажется больше, наймодатель вправе расторгнуть договор.
4. Размер и порядок платы за квартиру.

Кроме того, я удерживаю страховой залог в размере одной месячной платы за проживание. Он служит гарантией, что квартиранты заплатят за последний месяц.

Еще я всегда подписываю с квартирантами акт приема-передачи квартиры. В нем указываю перечень и состояние имущества в квартире, а также показания счетчиков в момент заселения.

Из акта с квартирантами, которые устроили потоп, следовало, что посудомойка принадлежала им, а не мне.

Сначала нужно было доказать сам факт нанесения ущерба имуществу. Для этого я сфотографировал повреждения и вызвал представителей управляющей компании. Ждал их два дня, хотя по закону коммунальщики должны прибыть не позднее 12 часов с момента обращения. Комиссия пришла 21 февраля 2019 года. Квартиранты в тот день были дома и спокойно отреагировали на визит коммунальщиков.

При осмотре квартиры сотрудники УК проверили герметичность батарей, протестировали краны, душевой смеситель, раковину и унитаз. Тщательно изучили, нет ли пробоин в трубопроводе, проверили работу стиральной машины. Особое внимание комиссия уделила состоянию стояков, так как за них отвечает УК. Полный осмотр делается, чтобы исключить другие причины затопления. Других проблем, кроме поврежденного шланга посудомойки, коммунальщики не обнаружили.

В акте не устанавливается конкретный виновник аварии и не оценивается ущерб: в нем определяется причина затопления. В моем случае в акте было прямо зафиксировано: «Причиной залива квартиры стала утечка из подводящего шланга посудомоечной машины». На этом основании можно было требовать компенсации.

Акт заполняется в трех экземплярах: один — управляющей компании, второй — собственнику квартиры, третий — квартирантам.

Во время осмотра постояльцы продолжали заявлять, что в потопе виноват я, потому что, как собственник, отвечаю за состояние труб. Но все трубы были исправны. Да и коммунальщиков споры мало интересовали: кто виноват, решает суд.

После того как коммунальщики установили факт нанесения ущерба имуществу и его причину, необходимо оценить его размер. Сумма должна быть документально обоснована. Одних моих чеков о покупке материалов и смет подрядчиков было бы недостаточно. Проводить оценку ущерба имеют право компании с членством в саморегулируемой организации оценщиков — СРО, у которых есть именной квалификационный аттестат и полис страхования ответственности.

Не путайте акт о заливе помещения и отчет независимой оценки. В первом фиксируется факт ущерба и его причина, во втором — стоимость восстановления.

На оценку выезжает эксперт, который собирает данные о повреждениях, а затем составляет смету затрат. В моем случае пострадал только ламинат — бытовые приборы, мебель и техника уцелели. Квартиранты присутствовали в квартире, когда приезжал эксперт. Это нужно, чтобы потом они не могли оспорить результаты оценки в суде.

Оценка заняла 5 дней — с 21 по 26 февраля — и обошлась в 8000 Р . Вот какие документы потребовались для экспертизы:

1. Технический паспорт БТИ.
2. Паспорт собственника квартиры.
3. Выписка из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.
4. Акт о заливе от управляющей компании.

я заплатил за оценку ущерба

Готовый отчет об оценке состоял из 34 страниц. В нем были сведения об оценщике, целях оценки и поврежденном имуществе, а также расчет стоимости восстановительного ремонта. Расчет ведется плоскостями. Это значит, что даже несколько поврежденных планок ламината приравниваются к замене всего напольного покрытия в комнате.

Общий размер ущерба составил 52 900 Р . Эту сумму эксперт посчитал исходя из средних рыночных цен на новый ламинат и весь цикл восстановительных работ, включая вывоз мусора.

Срок договора найма заканчивался. Мне приходилось делать ремонт за свой счет. Поэтому я предложил уменьшить сумму компенсации на 10 000 Р : чтобы жильцы просто выплатили мне 42 900 вместо 52 900 Р по отчету об оценке. Квартиранты отвергли такое предложение. Более того, они пригрозили мне встречным иском о возмещении морального вреда.

Когда у меня на руках был отчет оценщика, я направил досудебную претензию одному из квартирантов — мужу, потому что именно с ним заключал договор найма. В претензии я написал, что из-за потопа вздулся ламинат и требовался ремонт. Указал, что авария произошла из-за посудомойки. Это имущество жильцов, следовательно, обязанность возместить ущерб лежит на них. Потребовал выплатить 59 000 Р с учетом стоимости оценки и небольшой скидки.

Также я указал контактные данные и реквизиты для перечисления денег. К претензии приложил копии акта о заливе помещения, отчета о независимой оценке, акта приема-передачи квартиры, выписки из ЕГРН и фотографии повреждений.

Я направил претензию 2 марта заказным письмом по адресу временной регистрации жильцов — к себе в квартиру. На основании договора найма я дал жильцам 14 дней на ответ. Реакции не последовало, и я начал готовиться к суду.

Исковое заявление в суд составлял юрист, его услуги обошлись мне в 2500 Р . Иск основывался на статье 1064 ГК РФ, согласно которой виновник вреда имуществу обязан полностью возместить стоимость ущерба потерпевшему. Ответчиком был муж — наниматель по договору.

Иски с требованиями на сумму свыше 50 000 Р рассматривает районный суд. Поэтому 22 марта я подал иск в канцелярию Ленинского районного суда Краснодара — по месту постоянной регистрации ответчика. Копию иска направил ответчику заказным письмом с уведомлением. Суд принял дело к рассмотрению и назначил предварительное слушание на 15 апреля.

К иску я приложил:

1. Акт УК о заливе квартиры.
2. Копию моего гражданского паспорта.
3. Договор найма квартиры с актом приема-передачи.
4. Отчет о независимой оценке ущерба от залива.
5. Выписку из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.
6. Досудебную претензию квартирантам.
7. Квитанцию об уплате государственной пошлины за подачу иска, об оплате независимой оценки, договор на оказание услуг юриста. Эти расходы я собирался взыскать с квартирантов.

Я решил представлять свои интересы самостоятельно. Во-первых , судебная практика по подобным делам говорила о хороших шансах на победу. Во-вторых , услуги юриста в суде стоили 17 000 Р , которых у меня попросту не было. При подготовке к заседанию я изучил статьи 671—678 гражданского кодекса и все статьи, которые касаются найма жилого помещения.

В суде я требовал возместить мне:

1. Стоимость восстановительного ремонта — 73 900 Р .
2. Расходы на проведение независимой оценки ущерба — 8000 Р .
3. Государственную пошлину — 3300 Р .
4. Услуги юриста — 2500 Р .
5. Почтовые расходы — 250 Р .

Итоговая сумма требований составила 87 950 Р .

Первое заседание судья перенес на месяц, потому что ответчик на него не явился. На второе заседание 13 мая квартиранты пришли в сопровождении юриста. Я вкратце рассказал суть дела, предъявил фотографии, документы и попросил суд удовлетворить иск в полном объеме.

Ответчик с моими требованиями не согласился и утверждал, что поддерживать трубопровод в исправном состоянии должен собственник квартиры. Я возразил: лопнувший шланг — часть посудомоечной машины, которая является имуществом нанимателей по акту приема-передачи и не относится к трубопроводу. Следовательно, вина лежит на них.

Тогда ответчик заявил, что напольное покрытие можно восстановить без замены. В качестве доказательства представил коммерческое предложение какой-то фирмы, якобы готовой выполнить работу. Кроме того, квартиранты показали фотографии ламината с другого ракурса, где повреждения не видны. Ответчик просил либо назначить судебную экспертизу, либо дать время устранить недостатки. Я возразил: к тому моменту договор истек и квартиранты съехали. Когда и как они собирались делать ремонт, было непонятно. Судья со мной согласился.

Размер ущерба в моем иске превышал указанный в отчете о независимой оценке на 21 000 Р . Этот факт заинтересовал судью. Я ответил, что ламинат уложен единым контуром, поэтому если его менять, то целиком в квартире. К тому же подобрать цвет будет сложно.

В итоге 13 мая районный суд удовлетворил иск частично: обязал ответчика возместить ущерб в размере 66 950 Р — стоимость ремонта из отчета оценщика и судебные расходы. Судья не стал взыскивать с квартирантов еще 21 000 Р на замену пола во всей квартире: кроме фотографий, я не представил никаких документальных подтверждений своих доводов.

Бывших квартирантов такой исход не устроил, и 16 мая они подали апелляционную жалобу. Никаких новых доводов и доказательств они представить не смогли, поэтому Краснодарский краевой суд 7 июня оставил решение суда первой инстанции без изменения.

Как оказалось, выиграть суд — не значит получить деньги: мне предстояло исполнить решение суда и получить реальную компенсацию.

После апелляции я написал заявление о выдаче исполнительного листа в суд первой инстанции. Лист выдали 13 июня в канцелярии, и я отправился с ним в отдел службы судебных приставов по месту постоянной регистрации ответчика.

Обращаться в банк ответчика или напрямую к его работодателю я не стал, так как у меня не было никакой информацией об источниках дохода квартирантов.

Я написал заявление о возбуждении исполнительного производства в двух экземплярах. Один забрали приставы, другой остался у меня с отметкой о принятии. В заявлении указал свои данные, реквизиты для перевода денег и сумму долга, приложил оригинал исполнительного листа. Спустя неделю по почте пришла копия постановления о возбуждении исполнительного производства.

Затем наступила пауза продолжительностью месяц. Из личного разговора с приставом я выяснил, что за должником не числится имущества, банковских счетов и ценных бумаг, поэтому деньги приставы будут удерживать с заработной платы мужа-нанимателя.

Первый перевод я получил 25 июля 2019 года в размере 11 700 Р . Взыскание длилось до 16 декабря, когда я получил последний перевод, и завершилось постановлением об окончании исполнительного производства. Всего я получил 66 950 Р .

Что в итоге

Затопление случилось в феврале 2019 года. Иск о возмещении ущерба я подал 22 марта. Суд первой инстанции вынес решение 13 мая, а апелляция оставила его в силе 7 июня. Последний перевод от приставов я получил 16 декабря 2019 года.

Ремонт я сделал перед заселением новых жильцов еще в мае 2019 года. Все работы выполнял своими силами и потратил 25 700 Р на закупку стройматериалов и 6000 Р на аренду тепловых пушек. В итоге полученная в суде компенсация покрыла затраты на новый пол и судебные расходы. Кроме того, у меня на руках осталось около 20 000 Р .

Из-за недовольства соседей можно лишиться квартиры

— Когда мы говорим о выселении и лишении прав на квартиру, то имеем ввиду статью 293 Гражданского кодекса РФ. Она разрешает выселить человека и лишить собственности за использование жилья не по назначению, при нарушении прав и интересов соседей, а также за бесхозяйственное отношение к помещению.

Кто имеет право выселить собственника жилья

Лишить человека квартиры может только суд. Причем в соответствии со статьей 293 ГК РФ исковое заявление о продаже жилья с торгов подают исключительно местные органы власти. То есть управляющая компания и соседи иск направить не могут. И если соседи подадут заявление, то судья откажется удовлетворить требования. Поэтому разговоры о том, что управляющая компания или соседи выселяют собственников — это миф.

Соседи вправе пожаловаться на собственника в местную администрацию, прокурору, написать заявления в полицию. Госорганы проверяют обращения и принимают меры. Возбуждают административные или уголовные дела, предупреждают собственников об устранении нарушений, обязывают через суд переустроить жилье или провести санитарную обработку и дезинфекцию квартиры. Или, наконец, администрация вправе потребовать продать квартиру с торгов с выплатой компенсации собственнику.

Что же касается управляющей компании, то она вправе предоставлять сведения о состоянии жилья в местную администрацию, проверять общедомовое имущество в квартирах и взыскивать (в том числе и по судебному приказу) задолженность по оплате коммунальных услуг. Но выступать истцом в суде в споре о выселении собственника по статье 293 ГК РФ — управляющая компания не может.

Итак, соседи или службы ЖКХ жалобами и заявлениями только инициируют проверки, которые иногда приводят к выселению.

Как происходит выселение

Для начала процедуры надо, чтобы местная власть получила информацию о нарушении собственником интересов и прав соседей, разрушении жилища либо использовании его не по назначению.

Если у администрации нет доказательств, то чиновники осматривают помещение. А если владелец не пускает представителей администрации, то местная власть обращается в суд с требованием обязать собственника обеспечить доступ в квартиру.

Если чиновники обнаружат нарушение, то местная власть потребует его устранить. В случае же, когда собственник не подчинится, то администрация подаст первое исковое заявление. Этот иск содержит требование об устранении нарушений.

Если же хозяин жилья проигнорирует судебный акт, то администрация вправе подать иск о продаже помещения.

Например, житель Мурманска перепланировал жилище и превратил помещение в офис. Администрация потребовала устранить нарушения. Однако собственник не подчинился, и чиновники обратились в суд. Судья обязал привести квартиру в первоначальное состояние. Собственник отказался. Тогда чиновники подали иск о продаже помещения с публичных торгов. Суд рассмотрел материалы и удовлетворил требование.

Как можно противостоять выселению

Суды считают продажу жилья последней мерой и удовлетворяют требования администрации в одном случае из десяти.

Поэтому собственники отстаивают недвижимость, даже приложив минимальные усилия. Достаточно обозначить факт, что владелец начал исправлять нарушения, и суд откажется удовлетворить иск.

Например, администрация потребовала продать квартиру, так как владелец не вернул помещение в прежнее состояние после перепланировки и реконструкции. В процессе ответчик заявил, что чиновники не дали времени для исправления нарушений, так как надо подготовить еще и проект работ. В результате судья отказал в иске.

Более того, собственники добиваются отмены продажи даже в ходе обжалования. Так, суд решил продать квартиру с публичных торгов, поскольку хозяйка запустила помещение, нарушив права и интересы соседей. После вынесения судебного решения комиссия еще раз проверила квартиру и установила, что собственница начала ремонт, вывела насекомых и убрала мусор. В результате апелляционная инстанция отменила продажу недвижимости. Так что для отмены выселению надо соблюдать правила человеческого общежития и выполнять предписания суда.

Что делать собственнику после судебного решения о продаже квартиры

Существует два варианта поведения — исправить нарушения и обжаловать решение либо ничего не делать. Если владелец равнодушно относится к недвижимости, то вправе выбрать второй вариант. Судебное решение вступает в силу через месяц. Поэтому собственник может находиться в квартире это время.

Да и после истечения срока на обжалование бывший владелец вправе не покидать помещение. Российские законы не обеспечивают добровольное исполнение судебных актов. Ответственность грозит только за неисполнение решения суда на стадии исполнительного производства (статьи 17.14 и 17.15 введены Федеральным законом от 02.10.2007 N 225-ФЗ) Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Федеральная служба судебных приставов (ФССП) должна, как минимум, возбудить исполнительное производство. А учитывая тот факт, что право собственности на недвижимость возникает после внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости, нерадивый собственник будет жить в квартире долгое время.

Этот вывод подтверждается и судами, которые указывают, что «право собственности на имущество, подлежащее продаже с торгов, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности у лица, к которому переходит это имущество, а не в момент принятия судом решения об отчуждении имущества ответчиков». Так, что бывший собственник может месяцами (если не годами) занимать квартиру, пока на пороге не появится новый владелец.

Источники:

http://www.9111.ru/%D0%BF%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D1%82%D1%8C_%D0%B2_%D1%81%D1%83%D0%B4_%D0%BD%D0%B0_%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D0%B0%D0%BD%D1%82%D0%BE%D0%B2_%D0%B7%D0%B0_%D0%BD%D0%B5%D1%83%D0%BF%D0%BB%D0%B0%D1%82%D1%83/

Как защитить свои права, если квартиранты не заплатили и съехали или испортили имущество? Порядок подачи иска

http://realty.rbc.ru/news/5b7e60f99a79473ee85ba54d

http://journal.tinkoff.ru/sud-s-nanimatelem/

http://rg.ru/2020/02/19/iz-za-nedovolstva-sosedej-mozhno-lishitsia-kvartiry.html