0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Мощение как объект недвижимости пленум высшего суда

Содержание

Верховный суд подвинул недвижимую вещь

Недавние разъяснения Пленумов помогли экономколлегии ВС ответить на вопросы о том, является ли недостроенная асфальтобетонная площадка самостоятельным объектом недвижимости и если да, то распространяется ли в таком случае исковая давность на требование о признании права на этот объект отсутствующим.

На этой неделе экономколлегия Верховного суда РФ опубликовала полную версию определения по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае (Управление) к ООО «Омега лайн». Спор касался объекта незавершенного строительства – забетонированной площадки, право собственности компании на которую Управление требовало отменить.

История появления спорного объекта началась в 2004 году. Тогда ФГБУ «Владивостокский государственный университет экономики и сервиса» получил право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, находящийся в федеральной собственности. А к концу 2005 года возвел там объект – «благоустроенную» асфальтобетонную площадку, но не до конца, а лишь на 1,18 %. И на этом стройка остановилась. Университет зарегистрировал право собственности на недостроенную площадку как на недвижимость, а спустя три года, 30 мая 2008 года, продал ее Александру Воробьеву. Еще через четыре года, 23 марта 2012 года, объект перешел в собственность «Омега лайн», и 23 февраля компании выдали свидетельство о госрегистрации прав на него.

Но в 2014 года начались споры. Управление обратилось в суд с требованием признать право «Омега лайн» на спорный объект незавершенного строительства отсутствующим (№ А51-12453/2014). Мотивировало оно это тем, что спорная площадка является движимым имуществом, возведена без согласия и зарегистрированное право на нее нарушает права собственника земли (РФ). В обоснование своего заявления Управление ссылалось на п. 52 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», который гласит: «В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в частности, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество), оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующими».

Спор прошел три инстанции, где Управление потерпело фиаско, пока не попал к экономической коллегии ВС (Елена Борисова, Галина Попова и Наталья Чучунова), которая поправила коллег, применив недавние разъяснения Пленума ВС.

«Замощения» без фундамента недостаточно

Три инстанции, отказывая Управлению в иске, пришли к выводу, что недостроенная площадка – это именно недвижимое имущество, которое существует в натуре. Об этом, по их мнению, свидетельствует акт его готовности от 2005 года и кадастровый паспорт от 2008 года, согласно которым спорный объект представляет собой выровненную площадку, имеет подстилающий слой – щебень, такое же основание и асфальтобетонное покрытие. В обоснование своего вывода судьи сослались на постановление Президиума ВАС РФ от 20 октября 2010 года № 6200/10, где сказано, что сооружение может быть единым объектом, состоящим из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением, и оно должен рассматриваться как объект недвижимости в совокупности всех элементов.

Статья в тему:  Какое место в мире занимает германия по производству судов

По мнению же экономколлегии ВС, спорный объект из-за «отсутствия неразрывной связи с землей» следует признать замощением земельного участка, которое является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью. Здесь «тройка» сослалась на п. 38 постановления Пленума ВС РФ № 25 от 26 июня 2015 года «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ». Там сказано, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента, а вот замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью.

Есть определенные ограничения

Нижестоящие инстанции отмечали, что права Управления в рамках дела никак не нарушаются, поскольку объектом оно фактически не владеет, а договор его купли-продажи от 2012 года не оспаривал. Но и этот вывод экономколлегия не поддержала. Собственник земельного участка (РФ) своего согласия на размещение спорной площадки не давал, рассуждала «тройка», а наличие в ЕГРП записи о праве собственности «Омега лайн» накладывает на него определенные ограничения. «Поскольку спорный объект, права на которые в ЕГРП зарегистрированы как на недвижимость, не обладает соответствующими признаками недвижимой вещи, сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на такое имущество нарушает права собственника земельного участка, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий», – говорится в определении ВС.

Таким образом, поскольку спорный объект является замощением – «то есть частью земельного участка, имеющего своего собственника, без согласия которого оно было размещено и права которого нарушаются оспариваемой государственной регистрацией» – требование Управления следует считать разновидностью негаторного иска, подытожила экономколлегия.

Исковую давность надо исключить

Самостоятельным основанием для отказа в заявлении Управления было, по мнению трех инстанций, и истечение срока исковой давности. На их взгляд, в этом споре должен был применяться общий трехлетний срок, предусмотренный ст. 196 ГК РФ. И он был пропущен, указывали суды, поскольку начал течь с даты, когда Управлению стало известно о нарушении своего права – со дня обращения Воробьева о предоставлении ему земельного участка, где располагалась площадка, в аренду (2 июля 2009 года).

Но и этот вывод экономколлегия отклонила, сославшись при этом на совсем свежее постановление Пленума ВС № 43 «Об исковой давности» от 29 сентября 2015 года (см. «ВС принял постановление об исковой давности»). Оно было принято уже после опубликования резолютивной части определения 24 сентября, но после мотивировочной, которая была изготовлена всего день спустя – 30 сентября, а опубликована 6 октября.

В пункте 7 нового документа говорится, что исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные Гражданским кодексом. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если они не были соединены с лишением владения, в том числе о признании права (обременения) отсутствующим. «На основании изложенного исковая давность на требование о признании права отсутствующим не распространяется», – резюмировала экономколлегия. Иной подход по применению исковой давности, по ее мнению, не обеспечивает достоверность и публичность государственного реестра, не способствует должной защите прав участников гражданского оборота и восстановлению их нарушенных прав в отношении объектов недвижимости.

Аналитика Публикации

ВС РФ о самовольных постройках

Екатерина Иванушкина, Старший юрист Практики «Недвижимость. Земля. Строительство»

Вопросы о статусе самовольной постройки в гражданском обороте, порядке и об условиях ее легализации, а также основаниях принятия судом решения о ее сносе неоднократно рассматривались и разъяснялись высшими судебными инстанциями. И в последнем Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2016 № 2 эти вопросы не были оставлены без внимания.

На новое рассмотрение

Статья в тему:  Как выглядит частная жалоба на определение суда

Как следует из материалов судебного дела, сособственники долей в праве собственности на трехэтажный жилой дом возвели дополнительных три этажа, а также цокольный этаж на принадлежащем им на праве общей долевой собственности участке земли, а затем обратились в суд с иском к одному из сособственников, уклонявшемуся от заключения соглашения о прекращении общей долевой собственности на данный дом, с требованием о выделе реальных долей в виде изолированных частей дома (квартир и нежилых помещений) каждому из сособственников.

Суды первой и апелляционной инстанций, рассмотрев данный спор, удовлетворили требования истцов, признав за каждым из них право собственности на помещения в данном доме. Однако администрация муниципального образования не согласилась с подобным решением и обратилась в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РФ с кассационной жалобой, в результате чего дело было направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Так что же привело Верховный Суд РФ к выводу о необоснованности принятых нижестоящими инстанциями актов по данному делу и какие обстоятельства необходимо доказать истцам для решения вопроса о возможности признания права собственности на помещения в возведенном ими шестиэтажном строении?

Снос или легализация?

Прежде всего необходимо отметить, что произведенные истцами преобразования трехэтажного жилого дома были признаны судами реконструкцией, в результате которой появилась самовольная постройка, что согласуется с устоявшейся в последние годы судебной практикой.

Так, в п. 28 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 было указано, что положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. При этом в п. 29 данного Постановления отмечалось, что положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда РФ от 19.03.2014 у судов вызывает затруднение разграничение понятий реконструкции и перепланировки (переустройства) жилого помещения. В Определении от 23.06.2015 № 24-КГ15-6 Верховный Суд РФ разъяснил, что созданием нового объекта является изменение характеристик, индивидуализирующих объект недвижимости (высоты, площади, этажности и т. п.), тогда как перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, такое как перенос и разборка перегородок, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и т. д.

Из сложившейся на данный момент судебной практики явно следует, что наличие любого из перечисленных ниже признаков является основанием для признания здания, сооружения или иного строения самовольной постройкой, а именно:
1. Возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом или иными правовыми актами. В рассматриваемом в настоящей статье деле суды не дали оценку тому факту, что земельный участок, на котором возведено спорное строение, имеет целевое назначение для индивидуального жилищного строительства, а в результате проведенной сособственником трехэтажного дома реконструкции на земельном участке появился шестиэтажный многоквартирный дом.

Как ранее было указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 19.03.2014, самовольное изменение разрешенного использования земельного участка не допускается. В тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в его изменении, судом не может быть удовлетворено требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка.

2. Возведение недвижимого имущества без получения на это необходимых разрешений. Как следует из Определения ВС РФ от 23.06.2015 № 24-КГ15-6, сохранение самовольно реконструированного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки у самовольно реконструированного объекта являются отсутствие разрешения на строительство и (или) отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольную реконструкцию, предпринимало меры. При этом сохранение объекта в реконструированном состоянии не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц и создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

3. Возведение недвижимого имущества с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Неоднозначность понятия «существенности» нарушения упомянутых выше норм и правил создает дополнительные трудности для лиц, желающих легализовать самовольное строение, и для судов при принятии решения об отнесении того или иного нарушения к категории «существенных», тем более что вопросы существенности нарушений норм и правил, допущенных при возведении самовольной постройки, не могут ставиться на разрешение эксперта, как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 19.03.2014.

Статья в тему:  Нужен ли ордер в арбитражный суд

Признак существенности нарушения норм и правил устанавливается судами на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела, при этом оценивается среди прочего соблюдение требований санитарного, пожарного, экологического законодательства в зависимости от назначения и месторасположения объекта. К существенным нарушениям суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Таким образом, лицу, желающему приобрести право собственности на самовольную постройку, необходимо убедить суд, что данное строение не угрожает жизни и здоровью граждан; не нарушает права третьих лиц, а самим лицом предпринимались попытки легализации самовольного строения в том виде, в котором оно возведено.

Как отметил Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики от 06.07.2016, перечисленные выше обстоятельства не были установлены судами нижестоящих инстанций, что и стало причиной возвращения дела на новое рассмотрение.

Как получить свою долю

Сособственники трехэтажного жилого дома, обратившись с требованием о выделе каждому отдельного помещения в реконструированном ими строении, а также суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворившие данное требование, не учли того факта, что самовольная постройка не является объектом гражданского оборота и с ней нельзя совершать какие-либо юридически значимые действия, гражданско-правовые сделки до введения ее в гражданский оборот.

Аналогичная позиция была выражена Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 15.06.2010 № 2404/10, где указано, что сделка по продаже компанией «Ралбек Интернешнл ЛТД» самовольной постройки компании «Фломис Трейдинг Лимитед» не влечет приобретения права собственности на этот объект вне зависимости от того, произведена ли государственная регистрация права или нет, поскольку самовольное строение не могло стать объектом гражданского оборота.

В Обзоре судебной практики от 06.07.2016 Верховный Суд РФ подчеркнул, что ответчиком по иску о выделе доли в имуществе может быть только собственник данного имущества, между тем лицо, осуществившее самовольную постройку, в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ не приобретает на нее право собственности, не вправе распоряжаться постройкой и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом. К нему также не могут быть предъявлены требования как к собственнику.

Как следует из судебной практики, истцу, заявившему требование о выделе доли в самовольной постройке, необходимо представить суду доказательства возможности признания права собственности на соответствующую самовольную постройку, которые позволят установить, что:

самовольное строение не угрожает жизни и здоровью граждан и не нарушает права третьих лиц;

самовольная постройка возведена на земельном участке, в отношении которого истец имеет права, допускающие строительство такого объекта;

постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

истцом предпринимались попытки легализации самовольного строения.

Отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан может доказываться положительным заключением государственной экспертизы проектной документации (п. 2 Обзора Верховного Суда РФ от 06.07.2016), в соответствии с которой осуществлены строительство или реконструкция объекта. При этом доказательством совершения попыток легализации самовольной постройки согласно Определению ВС РФ от 23.06.2015 № 24-КГ15-6 являются предпринятые лицом меры к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию.

Только после установления судом соответствия самовольной постройки перечисленным выше условиям для признания права собственности на нее суд может рассмотреть вопрос о выделе доли в такой постройке и признании права собственности на данную долю.

Организация забетонировала площадку: нужно ли начислять налог на имущество?

Автор: Т. Ю. Кошкина

Комментарий к Письму Минфина России от 20.03.2017 № 03-05-05-01/15677.

Согласно п. 25 ст. 381 НК РФ от обложения налогом на имущество организаций освобождено движимое имущество, принятое с 01.01.2013 на учет в качестве основных средств, за исключением объектов, принятых на учет в результате:

Статья в тему:  Почему на судах занимающихся изучением земного магнетизма

реорганизации или ликвидации юридических лиц;

передачи (приобретения) имущества между взаимозависимыми лицами.

При этом ни гл. 30 «Налог на имущество организаций», ни другие главы НК РФ не разъясняют, какие объекты признаются движимым имуществом. В подобных ситуациях в силу п. 1 ст. 11 НК РФ понятия и термины для целей налогообложения необходимо использовать в том значении, в каком они используются в других отраслях законодательства. Следовательно, налогоплательщик вправе обратиться к ст. 130 ГК РФ и правовым позициям ВС РФ и ВАС, разъясняющим ее применение.

Высшие суды неоднократно признавали движимым имуществом не только асфальтированные площадки, но и мелиоративные системы (сеть проложенных в земле труб). Арбитры указывают, что асфальтированные площадки не имеют самостоятельного функционального назначения в отрыве от земельного участка, не являются объектом недвижимости, право собственности на них не подлежит государственной регистрации (определения ВС РФ от 27.06.2016 № 308-ЭС16-7027 по делу № А53-30546/14, от 14.06.2016 № 310-ЭС16-5946 по делу № А68-6239/2014, от 30.12.2015 № 304-КГ15-8395 по делу № А67-8170/2012).

Применительно к мелиоративным системам ВАС отметил: экспертизой установлено, что спорные сооружения представляют собой систему открытых проводящих каналов (канавы, выложенные железобетонными лотками) и закрытой осушительной сети, состоящей из асбестоцементных труб различного диаметра, уложенных на глубине 0,9 м. Сооружения прочно связаны с землей, их перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно. Таким образом, спорные объекты не имеют самостоятельного функционального назначения, созданы исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживают только земельный участок, на котором они расположены, поэтому являются его неотъемлемой частью и в силу ст. 135 ГК РФ должны следовать судьбе этого земельного участка (Постановление Президиума ВАС РФ от 17.01.2012 № 4777/08 по делу № А56-31923/2006).

В отношении автостоянок в Определении ВС РФ от 26.04.2016 № 310-ЭС16-3361 по делу № А54-1292/2015 указано:

организация не представила доказательств создания стоянки под автомобильный транспорт как недвижимого имущества с получением всей необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил;

стоянка не введена в эксплуатацию как объект недвижимости (в установленном законом порядке);

укладка определенного покрытия (песок, щебень, асфальт) для проезда и стоянки автомобилей не создает нового объекта недвижимости, а представляет собой улучшение полезных свойств земельного участка, по существу несет вспомогательную функцию, а не основное значение по отношению к недвижимому имуществу;

асфальтовое покрытие не обладает индивидуально-определенными или родовыми признаками;

стоянка под автомобильный транспорт не отвечает признакам объекта недвижимости.

В другом деле арбитры отказались признать недвижимостью объект «Благоустройство инженерного корпуса и предзаводской территории» площадью 19 тыс. кв. м. В Определении ВС РФ от 10.06.2016 № 304-КГ16-761 по делу № А45-12706/2014 отмечается, что исходя из характеристик (основание – щебеночная подушка, толщиной 20 см; покрытие – асфальтовое, толщиной 7 см; наличие железобетонного бордюра и озеленения – газоны с кустарниками и отдельно стоящими деревьями) объект:

соответствует признакам благоустройства земельных участков;

выполняет не самостоятельную функцию по отношению к иному недвижимому имуществу, а обслуживает это имущество, создает места для стоянки автомобильного транспорта и озеленения территории.

Важной для целей применения п. 1 ст. 130 ГК РФ является позиция, изложенная в п. 38 Постановления Пленума ВС РФ № 25[1]. В нем, в частности, указано:

государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости;

замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью.

Напомним, согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Как сказано выше, ВАС признал мелиоративную систему движимым имуществом при наличии заключения эксперта, который указал: сооружения прочно связаны с землей, их перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно. Такую же характеристику можно дать и разного рода замощениям (асфальтированным, бетонированным и т. п. площадкам, дорожкам и др.). Тем не менее высшие судьи не раз указывали, что и эти объекты не являются самостоятельными объектами недвижимости, а лишь улучшают полезные свойства других объектов недвижимости – земельных участков. Данная позиция основана в том числе на том, что объекты по смыслу ГрК РФ не признаются объектами капитального строительства (в частности, разрешения на их строительство и ввод в эксплуатацию не выдавались).

Статья в тему:  В какой суд подается заявление о защите чести и достоинства

Как следует из комментируемого письма, организация направила в Минфин вопрос: правомерно ли признать движимым имуществом и не включать в базу для расчета налога на имущество бетонированную площадку, созданную на принадлежащем организации на праве собственности земельном участке? Организация сослалась на Определение ВАС РФ от 21.11.2012 № ВАС-11337/12 по делу № А65-5399/2011, согласно которому бетонированная площадка может быть признана недвижимым имуществом только в случае, если одновременно выполняются следующие условия:

имеет самостоятельное назначение, а не дополняет полезные свойства зданий и сооружений;

создана на предоставленном под строительство объекта недвижимости земельном участке;

на строительство получена разрешительная документация.

Соответственно, в случае, если не соблюдается хотя бы одно из перечисленных условий, бетонированная площадка не признается недвижимым имуществом и может быть освобождена от обложения налогом на имущество на основании п. 25 ст. 381 НК РФ. Однако Минфин не дал однозначного ответа, указав, что он не оценивает конкретные хозяйственные ситуации и не проводит экспертизу присланных организациями документов. Одновременно чиновники напомнили, что решение суда, вынесенное по конкретному делу, не может быть использовано для урегулирования отношений в других, даже аналогичных по содержанию, ситуациях.

С формальной точки зрения ответ Минфина не вызывает никаких вопросов. Действительно, существует много судебных решений, в которых площадки с твердым покрытием не были признаны объектами недвижимости. В то же время нельзя исключить ситуацию, когда объект будет квалифицирован как сооружение – самостоятельный объект недвижимости и гражданских прав либо как часть единого недвижимого комплекса (ст. 133.1 ГК РФ). Практика многообразна. Полагаем, именно поэтому Минфин уклонился от прямого ответа на вопрос организации.

Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс – совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и др.), либо расположенных на одном земельном участке, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь (ст. 133.1 ГК РФ).

Итак, ответ чиновников не имеет практической ценности для налогоплательщиков. Как же поступить бухгалтеру: начислить налог на имущество или нет? В подавляющем большинстве случаев (когда твердые покрытия создаются в целях благоустройства территории) организация вправе воспользоваться налоговой льготой, предусмотренной п. 25 ст. 381 НК РФ. Не исключено, что налоговый орган будет придерживаться противоположного мнения и обоснованность неначисления налога придется доказывать в судебном порядке. Нам не удалось найти решений окружных судов по данной проблеме. Тем не менее считаем, что шансы организации на успех в налоговом споре можно оценить как высокие (аргументы приведены выше). Дополнительно представим выводы, сделанные в Постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2017 № 10АП-16211/2016 по делу № А41-59010/14. Арбитры сослались на позицию ВС РФ, изложенную в Определении от 30.09.2015 № 303-ЭС15-5520 по делу № А51-12453/14, и указали следующее.

Покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится. Покрытие (площадка), улучшающее свойства земельного участка, обычно используется совместно со зданиями, строениями или сооружениями, дополняет их полезные свойства при осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности собственника зданий и сооружений.

Статья в тему:  Как через суд добиться встреч с ребенком

При этом твердое покрытие (площадка) имеет вспомогательное, а не основное значение по отношению к остальному недвижимому имуществу.

Тем самым площадки, покрытые асфальтом и обустроенные тротуарным покрытием из бетонной брусчатки, нельзя рассматривать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества. Укладка определенного покрытия (из бетона, асфальта, щебня), в том числе для прохода, проезда или стоянки автомобилей, не создает нового объекта недвижимости, а представляет собой улучшение полезных свойств земельного участка (несет вспомогательную функцию по отношению к назначению земельного участка) и является лишь элементом благоустройства участка.

Сама по себе укладка определенного покрытия (из асфальта или иного строительного материала) для целей складирования, удобства разгрузки, стоянки транспортных средств, его благоустройства или иных подобных целей не создает нового объекта недвижимости, а представляет собой улучшение полезных свойств земельного участка, на котором выполнено такое замощение.

Как видим, суды последовательны в своем мнении.

И последнее – для тех читателей, которые сомневаются в возможности применения норм гражданского права к налоговым правоотношениям, в частности для целей квалификации объектов в качестве движимых и недвижимых. В конце прошлого года ФНС Письмом от 10.11.2016 № БС-4-21/21273@ направила нижестоящим налоговым органам для использования в работе письма Минфина России от 26.10.2016 № 03-05-04-01/62406 и Минэкономразвития России от 11.10.2016 № Д23и-4847. Тема разъяснений – об отнесении линейных объектов к объектам движимого имущества для целей использования льготы, предусмотренной п. 25 ст. 381 НК РФ – не является для нас принципиальной. Важно, что выражая свое мнение, Минэкономразвития исходил из следующего:

положений названных выше ст. 130 и 133.1 ГК РФ;

норм ГрК РФ, устанавливающих обязанность получения разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию;

позиции ВАС и ВС РФ о том, что недвижимыми признаются вещи, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

[1] Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Приравниваем «объект капитального строительства» к «объекту недвижимости». Когда это сработает?

Еще в 2013 г. Президиум Высшего Арбитражного Суда (ВАС) рассматривал дело об отказе Росреестра регистрировать право собственности на капитальный забор. До этого дело побывало в трех нижестоящих инстанциях, которые признали отказ незаконным. Судьи в своих решениях тогда ссылались на то, что ограждение является объектом капитального строительства, поэтому права на него подлежат государственной регистрации как на недвижимое имущество. Так ли это?

Но Высший Арбитражный Суд не согласился с ними и указал, что забор — это объект капитального строительства, который является специальным понятием градостроительного законодательства. Он не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества», имеющую иную отраслевую принадлежность, объект и содержание. Так как спорное ограждение не имело самостоятельного назначения и являлось элементом благоустройства, то право собственности на него не подлежит государственной регистрации, — заключил Президиум ВАС, после чего отменил судебные акты нижестоящих судов. Выходит, ставить знак равенства между недвижимостью и объектом капитального строительства нельзя?

Что говорит закон?

В гражданском законодательстве закреплено понятие недвижимых вещей (недвижимости). К ним отнесены земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей. То есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно — здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В свою очередь, Градостроительный кодекс закрепил понятия «объект капитального строительства» и «некапитальные строения, сооружения».

К капитальным объектам относятся здания, строения, сооружения и объекты незавершенного строительства, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и др.).

Некапитальные объекты — это строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и которые можно переместить или демонтировать и позже собрать без несоразмерного ущерба и без изменения основных характеристик. К ним относятся киоски, навесы и другие подобные строения и сооружения.

При буквальном прочтении этих норм возникает логичный вопрос: если недвижимость – это все, что прочно связано с землей, а некапитальные объекты (прямо противоположные капитальным) не имеют такой связи, то идентичны ли понятия «недвижимость» и «объект капитального строительства»?

Статья в тему:  Какие суда строят северный поток 2

Почему это так важно?

Разделение вещей на движимые и недвижимые имеет в законодательстве принципиальный характер. В первую очередь, это связано с особенностями режима недвижимых вещей, включая их создание, приобретение, отчуждение и прочее.

Например, возьмем вопрос регистрации права и обременения на недвижимые вещи. Занимается этим Росреестр, который вносит записи о них в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Регистрация же объектов, не являющихся недвижимостью, невозможна.

Также установление признаков недвижимости того или иного объекта является ключевым моментом при рассмотрении дел о признании объектов самовольными постройками либо о признании права собственности на них . Дело в том, что положения Гражданского кодекса о самовольных постройках не распространяются на объекты, не являющиеся недвижимостью. И это только малая часть отличительных признаков движимых и недвижимых вещей.

Как соотносятся объекты капитального строительства и объекты недвижимости?

В упоминавшемся деле 2013 г. Высший арбитражный суд посчитал, что для квалификации объекта как недвижимого, помимо неразрывной связи с землей (безусловного признака недвижимости) суд должен установить возможность самостоятельного хозяйственного использования такого объекта или его вхождение в состав имущественного комплекса. Российские судьи взяли это мнение «на вооружение» и повсеместно придерживаются его.

Подытожим: право собственности может быть зарегистрировано лишь в отношении тех вещей, которые неразрывно связаны с землей и способны выступать в качестве отдельных объектов гражданских прав. Поэтому, например, даже капитальные хозяйственные постройки (сараи, заборы, имеющие заглубленный фундамент, и пр.) в этом смысле недвижимостью не являются.

Свое мнение высказали и чиновники

Вопросом разницы между понятиями «объект капитального строительства» и «объект недвижимости» озаботились и чиновники. Например, Минэкономразвития РФ посвятило ему одно из своих писем.

Так, по мнению министерства, главная причина отсутствия знака «равно» между этими понятиями в том, что к недвижимым вещам гражданское законодательство относит, в том числе и земельные участки, которые по определению не могут считаться объектами капитального строительства.

Также термин «объект капитального строительства» применяется в градостроительном законодательстве в связи со строительством, ремонтом или реконструкцией объектов. Он имеет только косвенную связь с недвижимостью, в то время как Гражданский кодекс вкладывает в понятие «недвижимость» общее описание складывающихся вокруг этой правовой категории отношений.

Значит, возведенный объект капитального строительства, скорее всего, будет признан объектом недвижимости, чего нельзя сказать о некапитальных постройках. Ведь у них нет безусловного признака недвижимости – прочной и неразрывной связи с землей.

Объект капитального строительства = недвижимость?

Несмотря на то, что высшие суды не раз говорили о недопустимости приравнивания понятий «объект капитального строительства» и «объект недвижимости», есть и вполне обоснованная альтернативная позиция. Например, в делах о самовольных постройках.

Суть в следующем: самовольной постройкой может быть признано только недвижимое имущество. Но в делах о сносе самовольной постройки само по себе установление капитального характера объекта (неразрывной связи с землей), по сути, приравнивает его к недвижимости, так как автоматически влечет возможность (при наличии оснований) признания его самовольной постройкой и применения соответствующей санкции в виде его сноса. Но установление всей совокупности признаков недвижимости, включая самостоятельность назначения и прочее, не является обязательным.

В общем, эти понятия, скорее, соотносятся как общее и частное. Каждый построенный объект недвижимости — это объект капитального строительства, но не каждый объект капитального строительства – объект недвижимости. Поэтому отождествлять понятия «объект капитального строительства» и «объект недвижимости» неправильно.

Судебная практика по единому недвижимому комплексу (ЕНК)

1. ЕНК может располагаться на разных земельных участках

Недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс.

Согласно статье 133.1 ГК РФ в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 ГК РФ в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

Статья в тему:  Можно ли через суд снять диагноз шизофрения

Согласно статье 133.1 ГК РФ части единого недвижимого комплекса (например, линейного объекта) могут быть расположены на различных земельных участках. Поэтому отказ органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в регистрации единого недвижимого комплекса лишь на том основании, что соответствующие объекты не расположены на одном земельном участке, не соответствует положениям статьи 133.1 ГК РФ.

2. В состав ЕНК могут входить как недвижимые, так и движимые вещи

ЕНК может иметь в своем составе не только недвижимое по своей природе имущество, но и движимое (например, системы отопления, канализации, линии электропередач, связи и др.) (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 04.03.2015 № Ф01-50/2015 по делу № А43-16520/2012).

При этом судом было отмечено следующее:

По смыслу статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации единый недвижимый комплекс — совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Из смысла приведенной нормы безусловно следует, что сложная вещь (единый недвижимый комплекс) представляет из себя неделимую совокупность простых вещей объединенных общим целевым назначением. Каждая отдельная составляющая такой вещи может и не отвечать правовым критериям недвижимого имущества, однако в своей совокупности они образуют единый комплекс, который будучи зарегистрированным в качестве недвижимого имущества приобретает соответствующий статус.

Спорное ограждение на земельном участке является частью объекта недвижимости, а именно сложной вещи — однокомплектного стрелково-охотничьего стенда, принадлежащего на праве собственности Предпринимателю.

Судебным решением по делу N А43-1486/2006 Арбитражного суда Нижегородской области установлено, что ограждение территории металлическое на бетонных столбах протяженностью 697 погонных метров представляет из себя составную часть сложной вещи, которая зарегистрирована в качестве единого недвижимого комплекса.

3. Земельный участок не является составной частью ЕНК

В отличие от ст. 132 ГК РФ (предприятие как имущественного комплекс), норма о едином недвижимом комплексе не указывает прямо, что в его состав входит земельный участок.

Вследствие этого на практике делается вывод о том, что земельный участок, в пределах которого находится ЕНК, не является частью единого недвижимого комплекса (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.04.2015 № Ф06-21815/2013 по делу № А12-29025/2014).

Истцу администрацией района по договору аренды предоставлен в аренду для строительства полигона хозбытовых отходов земельный участок Земельный участок имеет вид разрешенного использования — для эксплуатации полигона хозбытовых отходов, категория земель — земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения.

Истец имеет лицензию на осуществление деятельности по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортировке, размещению опасных отходов.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что истец создал и с 2001 года эксплуатирует полигон для размещения твердых бытовых отходов, в состав которого входят: административно-бытовой корпус полигона ТБО с замощением площадью 116,1 кв. м, электрощитовая литер Г площадью 3 кв. м, навес литер Г1 площадью 156 кв. м, сарай над скважиной литер Г2 площадью 1,5 кв. м, гараж литер Г3 площадью 18,3 кв. м, вагончик литер Г4 площадью 26 кв. м, вагончик литер Г5 площадью 27 кв. м, вагончик литер Г6 площадью 27 кв. м, скважина литер 1 глубиной 30 м, забор литер 2 площадью 9,8 кв. м, площадка складирования ТБО литер 1 площадью 28 170 кв. м.

При этом право собственности на административно-бытовой корпус полигона с замощением 24.08.2012 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Суд с применением статьи 133.1 ГК РФ пришел к выводу, что полигон для размещения твердых бытовых отходов представляет собой имущественный комплекс разнородных элементов, объединенных общим функциональным использованием, инфраструктура комплекса включает в себя как объекты недвижимости, так и иные элементы, использование которых по назначению невозможно в отрыве от комплекса полигона.

Статья в тему:  Сенат как суд кассационной инстанции

Суд также указал на невозможность признания права собственности на полигон, поскольку такое признание права связано с признанием и права собственности на земельный участок, предоставленный для размещения полигона, что противоречит условиям предоставления земельного участка истцу (аренда на 13 лет) и пункту 1.5 Инструкции по проектированию, эксплуатации и рекультивации полигонов для твердых бытовых отходов, утвержденной Минстроем России 02.11.1996.

Внимание! Этот вывод суда апелляционной инстанции был впоследствии признан ошибочным!

В состав недвижимого комплекса могут входить исключительно вещи (как движимые, так и недвижимые), объединенные единым назначением либо расположенные на одном земельном участке.

При этом, по смыслу данной нормы, сам земельный участок в состав единого недвижимого комплекса не входит. Соответственно, у суда первой инстанции не имелось оснований для включения в состав единого недвижимого комплекса площадки складирования ТБО литер 1 площадью 28 170 кв. м, не являющейся вещью, а являющейся отдельной зоной полигона специального назначения и специально обустраиваемой и эксплуатируемой.

При этом статья 133.1 ГК РФ напрямую связывает признание недвижимой вещи единым недвижимым комплексом факт регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

В отсутствие государственной регистрации прав на полигон твердых бытовых отходов как истца, так и иных лиц отсутствуют предусмотренные статьей 133.1 ГК РФ основания для признания полигона недвижимым комплексом.

Судебная коллегия также отмечает, что для возникновения права на объект недвижимости необходим не просто факт создания и владения вещью, а факт создания вещи с соблюдением закона и иных правовых актов (статья 218 ГК РФ).

Суд апелляционной инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что право собственности на полигон в целом связано с признанием права собственности на земельный участок, и не может быть признано за владельцем объектов, которые он считает недвижимым комплексом, если земельный участок находится на праве аренды сроком менее 15 лет. Как уже указано выше, статья 133.1 ГК РФ не связывает понятие недвижимого комплекса с видом прав на земельный участок и сроками аренды, земельный участок в состав недвижимого комплекса не входит.

4. Составная часть ЕНК не может быть признана самовольной постройкой

К единым недвижимым комплексам согласно ст. 133.1 ГК РФ применяются правила о неделимых вещах (со всеми вытекающими из этого правовыми последствиями), в частности составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу, в частности, не может быть признана самовольной постройкой (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016)).

Согласно ст. 133.1 ГК РФ недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс — совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как на одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Из приведенных правовых норм следует, что составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу.

Таким образом, составная часть единого недвижимого комплекса не может быть признана самовольной постройкой.

Самовольной постройкой может быть признан только самостоятельный объект недвижимости.

5. ЕНК — неделимый объект.

20 октября 2014 года ФГБУ «ФКП Росреестра» по Москве решением N 77/601/14-146979 отказал в осуществлении кадастрового учета в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 27 Закона о кадастре, мотивировав о невозможности раздела ранее учтенного объекта с кадастровым номером 0:0:0:203, так как он является неделимой вещью в соответствии с пунктом 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).

Статья в тему:  Теплосеть подала в суд что делать в днр

Согласно пункту 1 статьи 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.

В силу статьи 133.1 ГК РФ недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, является единый недвижимый комплекс — совокупность объединенных единым назначением сооружений неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (линии электропередачи, или если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Таким образом, суды правомерно посчитали, что заявленный к разделу объект в силу статьи 133.1 ГК РФ является неделимой вещью, а ввиду регистрации в ЕГРП прав как на сооружение, а именно линии электропередачи — также в силу статьи 133.1 ГК РФ подтверждает неделимость вещи.

Еще одно судебное дело о разделении ЕНК — попытка раздела линейного объекта (ЕНК) — ливневой канализации (см. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.09.2017 N Ф05-13070/2017 по делу N А41-82277/16). Отказывая в удовлетворении заявленных требований о разделе, суды исходили из тех обстоятельств, что заявленный к разделу объект в силу ст. 133.1 ГК РФ является неделимой вещью, регистрация в ЕГРП прав как на сооружение, а именно канализацию ливневую, также в силу ст. 133.1 ГК РФ подтверждает неделимость вещи.

Приняв во внимание позицию Минэкономразвития России, изложенную в письме от 19 марта 2015 г. N ОГ-Д23-3755, суды также указали, что из ст. 133 ГК РФ следует, что раздел магистрального линейного сооружения может сделать невозможной его последующую эксплуатацию в соответствии с исходным назначением. При этом судами сделан вывод о том, что спорный объект недвижимости является линейным сооружением.

В обоснование довода о возможности раздела спорного линейного объекта заявителем был представлен технический план сооружения с заключением кадастрового инженера. Суд, следуя норме закона и практического опыта, в иске полностью отказал и делить ЕНК не стал. Однако вышестоящая инстанция отменила решения нижестоящих судов (Решение Арбитражного суда Московской области от 27 февраля 2017 г., Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 05 июня 2017 г. по делу N А41-82277/16), а дело направила на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области (см. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.09.2017 N Ф05-13070/2017 по делу N А41-82277/16).

6. Раздел ЕНК как совместно нажитого имущества супругов

Иногда судебный спор, в котором затронута тема раздела ЕНК, разрешается положительно для сторон, как, например, в нижеприведённом примере.

При разводе супруги стали делить совместно нажитое имущество, которого оказалось немало. Среди этого имущества оказался и ЕНК. Принимая во внимание, что комплекс строений и сооружений торгового центра зарегистрирован как целостный имущественный комплекс (ЕНК), суд правильно определил, что к нему применяются положения ст. 133.1 ГК РФ о недвижимой вещи, участвующей в обороте как единый объект. Суд указал, что раздел в натуре в отношении ЕНК невозможен в силу прямого указания в законе на его неделимость. Возможностью раздела такого имущества является выплата одним из совладельцев денежной компенсации с передачей объекта другому совладельцу либо компенсация доли совладельца путём передачи ему иного имущества. Функциональная целостность комплекса в данном случае сохраняется. Учитывая, что стоимость имущественного комплекса в целом сопоставима со стоимостью остального имущества, подлежащего разделу, суд выделил указанный неделимый объект недвижимости одному из бывших супругов, а остальное имущество, находящееся в общей собственности на момент принятия решения, — другому (Апелляционное определение Верховного суда Республики Крым от 06.09.2016 N 33-6430/2016)

7. ЕНК только если есть регистрация в ЕГРН

Обязательным условием признания единого недвижимого комплекса таковым является его регистрация в целом, как одной недвижимой вещи.

Источники:

http://pravo.ru/review/view/122629/

http://www.vegaslex.ru/analytics/publications/the_armed_forces_of_the_unauthorized_buildings/

http://www.audit-it.ru/articles/account/assets/a8/908470.html

http://centraldep.ru/news/priravnivaem-obekt-kapitalnogo-stroitelstva-k-obektu-nedvizhimosti-kogda-eto-srabotaet/

http://vladeilegko.ru/matherial/sudebnaya-praktika-po-enk/

Ссылка на основную публикацию
Статьи c упоминанием слов:

Adblock
detector