0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как расторгнуть договор купли продажи через суд

Содержание

Как проходит расторжение договора купли-продажи?

Содержание:

Любой договор купли-продажи служит инструментом фиксации договоренностей между заключившими его сторонами. Часто бывает так, что один из участников по какой-либо причине не желает более придерживаться условий соглашения. Это значит, что ранее заключенный договор купли-продажи подлежит расторжению.

К сожалению, когда речь идет о расторжении сделок, связанных с продажей и приобретением недвижимости, требуется учитывать различные юридические тонкости. Если вы не получили образование юриста, заручитесь сторонней помощью от специалистов в этой области.

Нет времени читать статью?

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости

Расторжение договора купли-продажи подразумевает прекращение действия правовых отношений между сторонами контракта. То, как эти отношения завершатся, будет зависеть от того, пришли ли участники договоренностей к согласию относительно него.

Так, прекращение действия договора купли-продажи может происходить:

  • по соглашению сторон в традиционном порядке;
  • через суд, если одна сторона против окончания сделки.

Далее рассмотрим порядок действий, которые нужно будет осуществить для расторжения договоренностей в каждом случае.

Расторжение договора по обоюдному согласию сторон

Если обе стороны сделки согласны пойти на отмену действия договора — это идеальное решение ситуации. В этом случае ни один участник контракта не понесет ущерба. Для того чтобы каждый остался при своем, нужно будет составить и подписать особое соглашение. В нем будет сказано, что лица добровольно осуществляют расторжение договора купли-продажи. Также в этом документе указывается, что продавец вернул деньги покупателю, а тот, в свою очередь, покинул ранее занятую квартиру.

Если покупатель еще не зарегистрировал право собственности на жилье в Росреестре, продавец и покупатель должны подать туда общее заявление. Этот документ будет иметь близкое к соглашению между сторонами содержание. В нем нужно указать желание сторон прекратить регистрацию.

С точки зрения закона, если регистрация факта смены владельца квартиры не состоялась, договор купли-продажи фактически не считается действительным. Поэтому остановить процесс и вернуть все на свои места можно буквально за пару часов.

Впрочем, если регистрация состоялась и покупатель уже стал собственником, расторжение договора купли-продажи все еще возможно. Для этого бывшим покупателю и продавцу нужно явиться в регистрирующий орган с ранее оформленным соглашением. Специалисты органов зафиксируют факт расторжения сделки, и право собственности вернется к продавцу, а покупатель получит обратно деньги.

Статья в тему:  Яндекс карты как доказательство в суде

Соглашение о расторжении договора требуется оформить в виде, аналогичном договору. Получается, что оно, как минимум, должно составляться на бумажном носителе. Если производилось нотариальное заверение договора купли-продажи, с соглашением придется также идти к нотариусу. Если переход прав собственности уже зарегистрирован в Росреестре, необходимо будет сделать регистрацию соглашения о расторжении.

Возможно ли расторжение договора, вступившего в силу?

Обратите внимание на важный нюанс: расторгнуть можно только тот договор, который еще не начал действовать. Получается, сделка, производимая сторонами, на момент принятия решения о расторжении не должна быть закрыта.

К примеру, если регистрация в Росреестре уже проведена, договор заключен, но покупатель еще не выплатил средства продавцу. Если же все это произошло и другие обязательства так же исполнены — значит, действие договора истекло. И теперь его расторжение не может быть произведено исключительно по желанию сторон. В данном вопросе самое простое, что могут сделать участники — провести сделку обратной купли-продажи, заключив новый договор.

Расторжение договора по инициативе только одной из сторон

Если одна сторона договора противоречит другой и они не могут разрешить спор, им придется отправляться в суд. Гражданский Кодекс нашей страны определяет, в каких случаях одна сторона сможет добиться расторжения сделки в суде.

  1. Если другая сторона совершила существенные нарушения договоренностей.
  2. В прочих случаях, которые предусмотрены законом и пунктами заключенного договора купли-продажи.

К примеру, продавец квартиры не может пойти в суд и потребовать расторгнуть сделку только потому, что он передумал. Это можно сделать лишь при условии, что покупатель нарушил ранее определенные условия, причинив продавцу значительный ущерб.

Это правило действует и в обратную сторону. Например, если в квартире, приобретенной покупателем, обнаружится треснувшая ванна, расторжение сделки судом одобрено не будет.

Также закон нашей страны гласит, что стороны сделки не имеют право требовать при расторжении возврата того, что ранее было уже передано сторонами друг другу. Это возможно лишь в том случае, если данное условие зафиксировано непосредственно самим договором купли-продажи. Таким образом, расторгая сделку, стороны идут на дополнительные риски.

Соблюдение досудебного и судебного порядка

Законодатель требует, чтобы россияне при разрыве договора купли-продажи попытались урегулировать проблему миром, не обращаясь в суд. Притом эта обязанность возлагается на ту сторону, у которой возникли претензии.

Получается, если вы чем-то недовольны, необходимо составить письменное предложение второй стороне и в нем настаивать на расторжении сделки. Если через 30 дней (или иной срок, зафиксированный в договоре) ответ так и не будет получен, смело идите в суд.

Обратите внимание: при обращении в суд также нужно учитывать важные нюансы. Так, прося судью в иске разорвать сделку, граждане часто не указывают, что хотели бы также вернуть потраченные средства или отданную недвижимость. Соответственно, получают они только прекращение действия договора купли-продажи. К сожалению, это означает лишь то, что вы пойдете в суд во второй раз, но теперь уже чтобы вернуть то, что вам причитается.

Не забудьте, что в суде придется доказывать существенность оснований, использованных для обращения. Если у вас есть свидетельства полученных убытков, лучше их как-то зафиксировать.

Статья в тему:  Яким документом регулюється діловодство в судах

Заключение

Договор о продаже, заключаемый при приобретении недвижимости, может быть расторгнут по соглашению сторон или через суд. В первом случае чем быстрее вы поймете, что не хотите жить в этой квартире, тем лучше. Ведь без потерь разорвать договоренности удастся, только если сделка еще не закрыта.

Если же один из участников контракта против его разрыва, придется обращаться в суд и доказывать, что вы имеете достаточные основания для прекращения действия соглашения.

Возврату подлежит: как вернуть деньги за квартиру и отменить сделку

Представьте ситуацию: вы купили квартиру, а через какое-то время после совершения сделки поняли, что жить в этой квартире нельзя. К примеру, продажа состоялась летом, а зимой выяснилось, что в доме не работает центральное отопление. Или дом начал разрушаться, а сразу это было незаметно.

В таких обстоятельствах многие опускают руки: что поделать, сам виноват, что не проверил заранее. Между тем мириться с непригодной для проживания квартирой вовсе не обязательно. Если продавец подсунул вам кота в мешке, плохую квартиру можно вернуть: именно такое решение в конце марта вынес Верховный суд России.

Мнение судей звучит так: если после приобретения квартиры покупатель обнаружил недостатки, которые в момент приобретения были не видны, то покупатель вправе потребовать возврата денег при условии, что недостатки являются существенными и не дают покупателю возможность использовать объект для проживания. Решение Верховного суда существенно повлияет на исход будущих споров с недвижимостью.

Что случилось

В России еще не было таких прецедентов. В судебной практике встречались споры по делам, связанным с обеспечением жилищных прав в случае признания жилого дома аварийным, реже попадались дела арендаторов, которые говорили о том, что им передали ненадлежащие помещения. Большая часть таких дел завершалась поражением арендаторов-истцов.

Рассматриваемое дело — новинка для всех: судов, покупателей и продавцов. Мало кто из покупателей знал, что, приобретая плохую квартиру, деньги за нее можно вернуть. Судя по всему, такая неосведомленность приводила к тому, что люди даже не обращались к юристам, заранее принимая свое фиаско. А зря.

Смелый гражданин Краснодарского края попросил суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры ненадлежащего качества, взыскать с продавца уплаченные деньги, расходы на ремонт и планировку квартиры, а также проценты по ипотеке и стоимость страхования квартиры. Кроме того, покупатель просил взыскать также компенсацию морального вреда и судебные издержки.

Статья в тему:  Какой суд рассматривает международные споры

После резонансного решения Верховного суда дело направили на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Теперь вероятность положительного исхода для истца стала высокой — ведь на его стороне Верховный суд.

Как доказать непригодность квартиры

Главное, что нужно знать перед оспариванием сделки: суд никому не поверит на слово. Судьям потребуются доказательства того, что квартира действительно непригодна для проживания. В качестве доказательства обычно выступает экспертное заключение от сторонней организации. Представители такой организации осмотрят недвижимость и выдадут заключение о состоянии квартиры.

Заказчику придется заплатить за строительно-техническую экспертизу около 10 тыс. руб. — сейчас это средняя стоимость услуг на рынке. На мой взгляд, цена вполне обоснована. Дело в том, что при составлении заключения эксперты руководствуются «Положением о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Это положение утверждено российским правительством.

Важно обратить внимание на то, чтобы в заключении содержались выводы, что квартира не соответствует требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим или иным установленным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Самой важной формулировкой в таком заключении будет оборот «квартиру нельзя признать жилым помещением».

Если экспертная организация выдаст такое заключение, то покупатель без проблем сможет в суде доказать факт, что приобретенный объект недвижимости не соответствует предъявляемым потребительским качествам.

Как правильно составить договор

При рассмотрении иска суд обязательно изучит договор купли-продажи, в соответствии с которым приобреталась квартира. Самое главное: покупатель будет прав, даже если в договоре не прописаны качества квартиры и ее соответствие нормам жилья. Вы сможете доказать свою правоту, если все доводы в иске основаны на положениях Гражданского кодекса о качестве товара. На объект недвижимости, каковым является квартира, распространяются все нормы к качеству обычных товаров.

Продавец обязан передать покупателю квартиру с теми качествами и свойствами, которые прописаны в сделке купли-продажи. Поэтому важно основательно подойти к формулировкам договора и указать в нем состояние всех видов коммуникаций, систем безопасности, а также соответствие санитарно-гигиеническим, экологическим и другим нормам, установленным к жилым помещениям. Практика показывает, что обычно покупатель забывает про такие нюансы, а продавцу, естественно, это не нужно. Не поленитесь включить соответствующие пункты в договор.

Впрочем, даже если договор уже подписан и состояние квартиры в нем отдельно не отражено, шансы покупателя признать сделку недействительной остаются. В этой ситуации у продавца сохраняется обязанность передать квартиру в пригодном для проживания состоянии. Продавец обязан соблюдать требования к качеству товара независимо от того, прописаны они в договоре купли-продажи или нет.

И еще совет. В договоре купли-продажи нужно прописать условие о том, что продавец будет нести ответственность, если скроет недостатки квартиры, о которых он знал и намеренно не сообщил покупателю. В суде этот аргумент сработает.

Статья в тему:  Когда юристам запретят участвовать в судах

Как определить качество квартиры

На самом деле, законодатели заранее позаботились об обманутых покупателях — задолго до выхода последнего постановления Верховного суда. Просто прежде мало кто знал, как пользоваться «Положением о признании помещения жилым помещением». Покупатель, который решил оспорить сделку купли-продажу квартиры, может оперировать следующими доводами:

1. Несущие конструкции жилого дома не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин. Это небезопасно.

2. В квартире обязательно должен быть свет, горячая и холодная вода, отопление, вентиляция, газ, водоотведение. Все эти системы должны соответствовать санитарно-эпидемиологической требованиям.

3. Вентиляция должна быть такой, чтобы воздух из одной квартиры не проходил в другую.

4. В квартире должен быть допустимый уровень шума и вибрации.

5. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5% в середине жилого помещения.

6. Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.

7. Концентрация вредных веществ в квартире не должна превышать предельно допустимых концентраций для воздуха, установленных в соответствующих законах регионов.

Это лишь некоторые требования, которым должна соответствовать квартира. В правилах также прописаны условия о допустимом уровне звука, шума, интенсивности электромагнитного излучения, напряженности переменного электрического поля и другие детали. Там же даны отсылки на технические законы, которые в деталях прописывают все нормативы. Внимательное изучение документа позволит выбрать именно те недостатки, которые обнаружены в конкретной квартире, и составить исковое заявление, опираясь на точные названия нарушений.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции

Хочу вернуть продавцу квартиру и откатить сделку купли-продажи назад. Как это сделать?

Я покупаю квартиру на вторичном рынке в Москве в ипотеку от Сбербанка, а продавец одновременно покупает себе другую квартиру. В нашей сделке участвовали три стороны и две квартиры, а после сделки мы отправили документы на регистрацию в Росреестр.

Мою сделку зарегистрировали, а сделку продавца нет: выяснилось, что у владельца той квартиры, которую он покупает, долги. И на квартиру уже после сделки наложили арест. Получается, мой продавец не может освободить мне квартиру, поскольку он не стал собственником своей новой квартиры. По нашему с ним договору я должна была переехать уже несколько дней назад, но не могу этого сделать.

Деньги сейчас в банковском сейфе. Получить их должен был продавец-должник, но забрать их он не сможет. По условиям доступа к сейфу должны быть две выписки из ЕГРН с перешедшим правом собственности на новых владельцев, то есть на меня и моего продавца.

Сейчас у меня два варианта. Первый — выйти из сделки. У Сбербанка никаких претензий ко мне не будет. Но я опасаюсь, что право собственности мне придется возвращать прежнему владельцу через суд. И он может подать на меня в суд за мошенничество.

Статья в тему:  Можно ли отказаться идти в суд свидетелем

Второй вариант — ждать, когда вторую сделку зарегистрируют. Но хотелось бы подстраховаться на случай, если это не случится в ближайшее время и все-таки придется действовать по первому варианту.

Ситуация неоднозначная, а вы описываете все немного туманно. Сразу могу сказать, что ни при каких условиях вас не могут обвинить в мошенничестве, поскольку состава преступления тут нет и быть не может. У вас нет умысла, а в событиях нет объекта и субъекта преступления. Вы не совершали никаких противоправных действий, а только действовали по закону: заложили деньги в ячейку и так исполнили свои обязанности по договору. Договор вы подписывали все вместе — никто никого не заставлял.

Мне непонятно, почему вы допустили такое неудачное для вас условие в договоре, что деньги, которые вы платите за квартиру, можно получить только тогда, когда будут зарегистрированы обе квартиры. Поэтому и создалась такая ситуация: вы стали зависеть от действий третьих лиц, которые к вам или вашей сделке не имеют никакого отношения.

Как победить выгорание

Кто виноват в том, что вы не можете переехать

В том, что вторая квартира, права на которую должен был приобрести ваш продавец, зависла на госрегистрации, вероятнее всего, есть вина продавца второй квартиры. Именно он продал квартиру, которая была под арестом. И если к кому и могут быть вопросы, так это к нему.

Возможно, конечно, что арест на квартиру наложили уже после того, как вы подписали договор купли-продажи. И до регистрации продавец второй квартиры об этом не знал. Но это маловероятно. Сделки сейчас регистрируют быстро, а вот судебные приставы как раз обычно не торопятся.

Скорее всего, вторая квартира была под арестом давно. Вопрос только в том, знал ее продавец об аресте, когда подписывал договор, или нет. Но даже если не знал, то в этом нет ничего необычного. Постановления судебных приставов частенько не доходят до адресатов, и об арестах люди узнают, только когда регистрацию приостанавливают.

В зависимости от того, знал или нет продавец об аресте, можно говорить о его вине перед вашим продавцом. Но она опять же не уголовного характера. Скорее это нарушение условий договора, за которые он потом должен будет выплатить неустойку или возместить убытки. Например, если покупатель будет вынужден арендовать жилье на время, когда ему придется съехать со своей бывшей квартиры, а в новую он пока не может переехать из-за ареста.

Говорить об обмане из-за того, что на квартире арест, нельзя: если нет регистрации перехода права собственности или договора купли-продажи , это не говорит о его недействительности или незаключенности. Договор подписан сторонами и заключен с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям. Однако процесс отчуждения недвижимости требует регистрации перехода права собственности. Пока переход права собственности не состоялся, договор хотя де-факто и существует, но де-юре он не исполнен. Если по каким-то причинам или одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права, или Росреестр отказывает в регистрации, можно обратиться в суд.

Статья в тему:  Почему микрозаймы не подают в суд на должников а передают коллекторам

Даже если по каким-то обстоятельствам окажется, что продать ту квартиру совсем невозможно — например, она под арестом банка, и продавец второй квартиры вообще не может ею распоряжаться, — на ваши права это не влияет.

Фактически сейчас вы владеете той квартирой, которую купили и за которую заплатили положенные деньги. Да, они лежат в ячейке, и у продавца нет к ним доступа. То, что продавец не может получить ваши деньги из-за встречной сделки, — не ваша проблема. Вы можете потребовать отдать вам квартиру, в том числе через суд.

Что делать в вашей ситуации

Вариантов у вас не два, а немного больше.

Дождаться, когда снимут арест. Если речь идет о небольших долгах, то после того, как продавец их оплатит, арест с квартиры снимут в течение 2—3 дней. После этого второй договор зарегистрируют, и продавец получит доступ к ячейке.

Потребовать отдать вам ту квартиру, которую вы купили. То, что продавцу негде жить, — не ваша проблема. Он может арендовать жилье, а расходы по аренде потом взыскать с нерадивого второго продавца как с виновной стороны.

Но, скорее всего, добровольно он этого делать не захочет, а значит, будет конфликт, и вам придется принудительно выселять его с помощью полиции или по решению суда. Насколько для вас этичен такой вариант, решать вам.

Тот, что продавец не подпишет вам акт приема-передачи, роли не играет. Это необязательный с точки зрения приобретения права собственности документ. Право собственности переходит, когда Росреестр регистрирует его на нового собственника. По акту переходит только ответственность за содержание и риск случайной гибели имущества.

Выйти из сделки. Мне непонятно, что вы имеете в виду под этим. Ваши права на квартиру уже зарегистрированы, а договор заключен. Из него нельзя просто выйти. Вы можете только расторгнуть его по согласию сторон, в том числе с согласия вашего банка, так как вы покупали квартиру в ипотеку, и он залогодержатель.

Однако Росреестр почему-то считает, что договор купли-продажи недвижимости, по которому уже произошел переход права собственности, нельзя расторгнуть по соглашению сторон, а смена правообладателя возможна только через обратную сделку. То есть вы станете продавцом, а ваш продавец — покупателем своей бывшей квартиры.

На самом деле договор можно расторгнуть по соглашению сторон уже после перехода прав на квартиру и возвратить ее продавцу. По крайней мере, так считает Верховный суд. Он прямо указывает, что если переход права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество уже зарегистрирован, то это не препятствие, чтобы расторгнуть договор по основаниям, которые есть в статье 450 ГК РФ.

п. 65 постановления Пленума ВС, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 PDF, 166 КБ

Но нет гарантий, что если вы все-таки расторгнете ваш договор, то Росреестр зарегистрирует его расторжение. Возможно, он откажется регистрировать, и вам придется или оспаривать отказ в суде, или делать так, как хочет Росреестр, — заключать обратный договор. Налога не будет, поскольку за сколько вы купили, за столько и продадите обратно. Но подать декларацию все же придется.

Статья в тему:  Какое решение суда по приватбанку

С обратным договором, как и с расторжением договора, есть одна проблема: как вернуть ваши деньги из банковской ячейки. Условие доступа у вас остается прежнее: регистрация двух договоров и выписки из ЕГРН. А их нет. Может оказаться, что договор вы расторгнете, а деньги свои забрать не сможете. И тогда проблема будет у вас. Тут я могу рекомендовать работать со специалистами банка, где вы взяли кредит: их деньги тоже там лежат, и они заинтересованы их вернуть.

Можно ли вернуть квартиру обратно продавцу

Если вы купили квартиру и Росреестр зарегистрировал право собственности на нее, она ваша и вы можете в нее въезжать. То, что ваш продавец покупает другую квартиру и у конечного продавца нет доступа к деньгам, вас уже не касается.

Выселять вашего продавца придется с помощью полиции или по решению суда. Если, конечно, он не захочет съехать добровольно.

Я не советую расторгать договор и возвращать квартиру продавцу. Скорее всего, скоро вопрос решится, и конечный продавец сможет получить все деньги.

Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т⁠—⁠Ж отвечают

Как признать недействительной сделку купли-продажи квартиры

Сделки купли-продажи квартиры в 15 случаях из 100 заканчиваются обращением в суд. Причем это происходит, как по инициативе покупателя, так и по желанию продавца. Рассказываем, на каких основаниях сделка купли-продажи квартиры может быть отменена и к каким ситуациям нужно отнестись предельно внимательно еще на стадии покупки и продажи, чтобы потом не потерять квартиру.

Можно ли оспорить договор, сделку купли-продажи квартиры?

Гражданским кодексом закреплены варианты, по которым сделка купли-продажи может быть признана недействительной:

  • Сделка признана ничтожной;
  • Сделка оспорена в суде;
  • Договор купли-продажи квартиры расторгнут.
  1. Ничтожность сделки. Сделка признается ничтожной, если была совершена с явным нарушением законодательных норм. Признаки таких сделок прописаны в ст. 168 – 172 ГК РФ. К примеру, к таким сделкам относятся совершенные с недееспособными или несовершеннолетними гражданами, заключенные по поддельным документам, мнимые и притворные сделки. Срок давности – 3 года, но он может быть увеличен до 10 лет.
  2. Оспаривание. Производится в суде на основании обращения истца, который считает, что его права в данной сделке купли-продажи квартиры нарушены. Как правило, в качестве истца выступают наследники, кредиторы, супруги и т.д. Если суд признает, что права действительно были нарушены, то сделка будет признана оспоренной. Срок давности при оспаривании сделки – 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.
  3. Расторжение. Договор купли-продажи может быть расторгнут по взаимному согласию либо через суд по требованию одной из сторон, если один из участников сделки существенно нарушил условия купли-продажи. Например, не выплатил остаток стоимости квартиры либо сама квартира, ее параметры, оказались гораздо хуже заявленных. В данной ситуации договор расторгается, при этом, согласно закону, продавец имеет право не возвращать покупателю полученные от него деньги. Поэтому юристы и риелторы рекомендуют вставить в договор купли-продажи пункт, который бы регулировал этот момент: возвращаются ли покупателю при расторжении договора деньги или нет.
Статья в тему:  Как назывался церковный суд созданный для борьбы с еретиками

Какие ситуации приведут к тому, что суд может признать недействительной сделку купли-продажи квартиры после регистрации?

Итак, сделка купли-продажи состоялась, права нового собственника на квартиру зарегистрированы в Росреестре. Именно сейчас возможно обращение в суд, который может признать сделку ничтожной или она может быть оспорена. Рассмотрим типичные основания, по которым это может произойти.

  • Неправильно проведенная приватизация

Если квартира была приватизирована, когда один жильцов был выписан, отбывал наказание, проходил службу в армии. По возвращении такой жилец может восстановить свое право на приватизацию через суд, соответственно, сделка будет признана недействительной. Подстраховаться от такой ситуации можно, затребовав при покупке справку №40 о регистрации граждан по месту жительства.

  • Ущемлены права несовершеннолетних

Сделка однозначно будет признана ничтожной, если договор подписан с несовершеннолетним. Причем обратиться в суд могут как сами подростки, так и их законные представители (родители), а также органы опеки и попечительства. В принципе нужно понять, что если одним из совладельцев квартиры является несовершеннолетний, то сделка обязательно должна совершаться не только с согласия родителей, но и органов опеки, а кроме того, заверяться нотариально.

Отдельно отметим куплю-продажу квартиры, приобретенную на маткапитал. Такие сделки возможны, если параллельно с продажей текущей квартиры собственники квартиры приобретают другую, где детям будет предоставлена жилплощадь не меньшая, чем была до этого.

  • Владелец квартиры не мог отвечать за свои действия

Часто покупатель не задумывается о том, что продавец может быть в силу возраста или диагноза быть недееспособным, тем более, что и при проведении сделки тот ведет себя адекватно. Как следствие, справка из ПНД не запрашивается, что в свою очередь, в дальнейшем может привести к тому, что сделка купли-продажи квартиры будет объявлена недействительной.

Перечислим основные ситуации, когда владелец квартиры не может отвечать за свои действия:

  • Сделка совершена с человеком, недееспособность которого признана судом. При этом согласие на сделку не дано его законным опекуном. При обращении опекуна в суд сделка будет признана недействительной.
  • Человек состоит на учете в ПНД, но не признан недееспособным или ограниченно дееспособным. Формально такая сделка может быть проведена, однако, если родственники владельца обратятся в суд и сумеют доказать, что на момент подписания договора он не осознавал своих действий, то сделка будет признана недействительной.
  • Сюда же можно отнести и покупку у престарелого гражданина. Если впоследствии родственники смогут доказать в суде, что у владельца на момент совершения купли-продажи уже были признаки старческой деменции, то суд признает сделку незаконной.
Статья в тему:  Яндекс карты как доказательство в суде

  • Квартира, полученная по завещанию

Особенно бдительным нужно быть, если квартира, которая продается, получена по завещанию. Причем даже степень родства не может быть гарантией. К примеру, могут объявиться и через суд доказать родство внебрачные дети либо узнать о кончине и заявить о своих правах на наследство дети, которые проживают в другой стране или городе. Также попытаться оспорить сделку могут недовольные разделом наследства родственники – в случае, если квартира «ушла» по завещанию не к родственнику.

  • Квартира является совместной собственностью

Сделка по купле-продаже будет признана недействительной, если на квартиру, которая является совместной собственностью, не было получено согласие супруга/-и. Причем согласие это должно быть заверено нотариально. Правило действует и в том случае, если на момент продажи квартиры супруги не живут вместе.

  • Продавец квартиры должник, банкрот или близок к банкротству

В отношении владельца квартиры могут быть возбуждены исполнительные производства. Что это означает: он – банкрот, должник, его долги взыскиваются по суду. В данном случае суд наложит арест на квартиру и выставит ее на торги, а незадачливому покупателю придется занять место в очереди всех тех, кто пытается получить свои деньги назад. Проверить наличие задолженностей и исполнительных производств лучше заранее, до заключения сделки купли-продажи. Сделать это можно на соответствующих ресурсах по базам ФССП.

Кто может оспорить сделку

Оспорить сделку может любая из сторон, а также, как мы отмечали выше, органы опеки и попечительства, родственник продавца, кредиторы и т.д.

В какой срок можно оспорить договор купли продажи квартиры

Оспорить сделку можно в срок до 1 года после заключения договора. Исключением являются случаи, когда лицо, которое обращается в суд с заявлением об оспаривании сделки, не знало о продаже квартиры (к примеру, находилось в длительной командировке, проживало в другом городе и т.п.). В таких случаях срок обращения может варьироваться от 3 до 10-ти лет.

Как признать недействительной сделку купли-продажи: пошаговое руководство

Если вы решили обратиться в суд для того, чтобы признать недействительной сделку купли-продажи, вам потребуется предъявить:

  • Паспорт;
  • Сам договор купли-продажи;
  • А также собрать подтверждения того, что ваши права были нарушены, или же сделка была проведена с юридическими нарушениями ит.д.

Перечислим порядок действий:

  • Собираем подтверждения;
  • Составляем исковое заявление;
  • Оплачиваем пошлину за подачу иска и подаем его в районный суд по гражданским делам;
  • В дату заседание приходим в суд, присутствуем на рассмотрении дела;
  • Получаем решение суда и обращаемся в ФССП. Судебные приставы заставят ответчика выполнить решение суда.

Покупатель жилья не выполнил условия договора

Собственницей частного дома был заключен договор купли-продажи дома с условием: покупатель оплатил сразу только 35% стоимости, а остаток был обязан выплатить до конца действия договора (срок действия договора полтора года). До момента полной выплаты стоимости на дом наложено обременение на любые действия. Срок договора прошел год назад, деньги покупатель не выплатил (у меня на руках только те 35%), а недвижимость в органах Росреестра была переоформлена уже на него. Куда обратиться, в течение какого времени можно подавать жалобу?

Статья в тему:  Какой суд рассматривает международные споры

1. Следует обратиться в правоохранительные органы с заявлением проверки действий покупателя, поскольку в его действиях может содержаться мошенничество.

Проверка проводится в соответствии со ст. 144-145 Уголовно-процессуального кодекса РФ.

2. Подать жалобу в Росреестр, так как производить регистрацию недвижимости с обременением недопустимо.

Если вы столкнулись с неправомерными действиями или бездействием сотрудников Росреестра, то подать жалобу следует руководитель управления Росреестра в вашем регионе. Если жалоба вышестоящему должностному лицу Росреестра не принесла никаких результатов, то следует подать жалобу в прокуратуру.

Федеральный закон от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» образует законодательную основу регулирования отношений, связанных с реализацией гражданами РФ конституционного права на обращение в государственные органы и органы местного самоуправления. Установленный этим законом порядок рассмотрения обращений граждан распространяется на все обращения граждан, за исключением обращений, которые подлежат рассмотрению в порядке, установленном федеральными конституционными законами и иными федеральными законами. Срок рассмотрения составляет 30 дней.

3. Подать исковое заявление в суд с требованием о признании сделки купли-продажи спорного объекта недействительной. Срок исковой давности составляет три года.

Договор купли-продажи квартиры может быть аннулирован с помощью одного из трех механизмов:

1) оспаривание сделки;

2) признание сделки ничтожной;

3) расторжение договора купли-продажи.

Оспаривание – это признание договора купли-продажи недействительным в результате обращения в суд заинтересованного лица. Договор будет признан недействительным, если истец докажет, что в ходе совершенной сделки его права на квартиру не были учтены или были нарушены. Инициатором оспаривания могут выступить наследники, супруга и другие родственники продавца, его кредитор и другие лица. Срок давности при оспаривании сделки – один год с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.

Сделка будет признана ничтожной, если она была совершена с явным нарушением закона. То есть такая сделка недействительна по умолчанию. Впрочем, для признания факта ничтожности сделки иногда также надо обратиться в суд. Признаки ничтожности сделок прописаны в ст. 168-172 Гражданского кодекса РФ. Ничтожными будут сделки, заключенные с малолетними или недееспособными лицами, мнимые и притворные сделки, а также совершенные по поддельным бумагам. Срок давности – три года, но он может быть увеличен до десяти лет.

Договор купли-продажи может быть расторгнут по взаимному согласию либо через суд по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной (ст. 451 ГК РФ). Например, если покупатель не выплатил полностью сумму сделки, или если оказалось, что реальные характеристики квартиры отличаются от заявленных. Впрочем, согласно закону при расторжении договора продавец имеет право не возвращать покупателю полученные от него деньги. Поэтому юристы советуют включать в договор купли-продажи условие о возврате денег при расторжении сделки.

Источники:

http://rtiger.com/ru/journal/kak-prohodit-rastorjenie-dogovora-kupli-prodaji/

http://realty.rbc.ru/news/58fd981c9a79476d59c4ea58

http://journal.tinkoff.ru/sorvalas/

http://egrnreester.ru/articles/kak-priznat-nedeystvitelnoy-sdelku-kupli-prodazhi-kvartiry

http://pravo.rg.ru/rubrics/question/21841/

Ссылка на основную публикацию
Статьи c упоминанием слов:
Adblock
detector