0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как узаконить биржевой договор через суд украина

Содержание

Как узаконить биржевой договор через суд украина

Документ : Жилье через биржу — нужен ли нотариус?

Жилье через биржу — нужен ли нотариус?

Ряд читателей просит разъяснить, являются ли действительными договора купли-продажи квартир, оформленные товарными биржами.

Согласно ст. 1 Закона Украины от 10.12.91 г. «О товарной бирже» в редакции от 15.05.03 г. товарная биржа является организацией, объединяющей Юридических и физических лиц, осуществляющих производственную и коммерческую деятельность, и имеет целью предоставление услуг в заключении биржевых сделок, выявление товарных цен, спроса и предложений на товары, изучение, упорядочение и облегчение товарооборота и связанных с ним торговых операций.

Товарная биржа не занимается коммерческим посредничеством и не имеет целью получение прибыли.

Товарная биржа осуществляет свою деятельность на принципах равноправия участников, применения свободных (рыночных) цен и публичного проведения биржевых торгов (ст. 2 Закона Украины «О товарной бирже»).

Статья в тему:  Как перенести дело в другой суд

Таким образом, товарная биржа представляет собой оптовый регулярно действующий рынок торговли различными товарами, допущенными к обращению на бирже. Такой рынок создается для удобства осуществления коммерческой деятельности как юридическими, так и физическими лицами, которые обязательно должны быть зарегистрированы биржей как ее участники.

Поскольку размер госпошлины за удостоверение договоров об отчуждении недвижимости (в том числе договоров купли-продажи квартир) на товарной бирже в то время был значительно ниже, чем за оформление таких договоров в нотариальной конторе (1 % против 5 % от суммы договора), а также в связи с тем, что работники биржи нередко занимались посреднической деятельностью при купле-продаже квартир, многие участники таких сделок обращались за их оформлением на товарные биржи.

В оформленных товарной биржей договорах со ссылкой на ст. 15 указанного Закона отмечается, что сделки, зарегистрированные на бирже, не подлежат нотариальному удостоверению.

Однако отсутствие нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости, в частности квартир, зарегистрированного товарной биржей, в ряде случаев явилось основанием для отказа отдельными нотариусами в удостоверении последующих договоров отчуждения этого имущества, а также отказа бюро технической инвентаризации в проведении регистрации права собственности на недвижимое имущество, приобретенное на товарных биржах.

В связи с этим на многочисленные обращения граждан и юридических лиц Комитетом Верховной Рады Украины по вопросам финансовой и банковской деятельности, Министерством юстиции Украины, а также Государственным комитетом Украины по вопросам регуляторной политики и предпринимательства в свое время давались разные, порой прямо противоположные, разъяснения относительно соответствия законодательству Украины договоров купли-продажи квартир (недвижимости), зарегистрированных на товарных биржах, и правомерности действий нотариусов и БТИ, отказывающих в совершении нотариальных действий с данными договорами в качестве правоустанавливающих документов и регистрации права собственности на недвижимое имущество (квартиры), приобретенное на товарных биржах.

Между тем следует исходить из того, что ст. 42 действующего Гражданского кодекса Украины предусмотрена форма сделок — устная и письменная (простая или нотариальная). Нотариальное удостоверение сделок обязательно лишь в случаях, указанных в законе. Несоблюдение в этих случаях нотариальной формы влечет за собой недействительность сделки.

Статья в тему:  Какой суд занимается банкротством

Для договоров купли-продажи, мены жилого дома (ст. 227, 242 ГК Украины) в случае если хотя бы одной из сторон является гражданин, нотариальное удостоверение является обязательным. Несоблюдение этой формы договора влечет его недействительность.

Несмотря на то что в ст. 227 ГК Украины говорится только о жилом доме (в нее не внесено дополнение «квартира»), требование обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи касается и отчуждения, и квартиры.

Об этом свидетельствуют и разъяснения, данные в п. 4 постановления Пленума Верховного Суда Украины от 28.04.78 г. N 3 «О судебной практике по делам о признании сделок недействительными», с последующими изменениями и дополнениями.

В этом пункте постановления Пленум Верховного Суда Украины указывает, что по основаниям несоблюдения нотариальной формы признаются недействительными только сделки, которые согласно действующему законодательству подлежат обязательному нотариальному удостоверению, в частности, договоры пожизненного содержания, залога, купли-продажи, в том числе при приобретении на биржевых торгах, мены или дарения жилого дома (квартиры), его или ее части, дарения другого имущества на сумму свыше 500 крб. и валютных ценностей на сумму свыше 50 крб.

Из вышеприведенного следует, что договор купли-продажи квартиры, заключенный с участием граждан, оформленный и зарегистрированный на товарной бирже, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Если другая сторона по договору уклоняется от нотариального удостоверения договора, сторона, которая полностью или частично выполнила условия договора купли-продажи, оформленного на бирже, исходя из норм ч. 2 ст. 47 ГК Украины, не лишена права обратиться в суд с иском о признании сделки действительной (ч. 2 п. 141 правовых позиций, высказанных судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Украины в связи с анализом причин пересмотра судебных решений по гражданским делам в 1999 году).

Статья в тему:  Эрик давидыч когда суд

Адвокат бухгалтера, N 17 (47), сентябрь 2003 г.,
Подписной индекс 23311

Как узаконить биржевой договор через суд украина

Биржевые сделки

Здравствуйте, у меня такой вопрос! После смерти матери мы с братом решили переоформить, и когда пошли к государственному нотариусу, то оказалось, что купля продажа в 90е годы через биржу сейчас считается как незаконной, и теперь нужно через суд восстанавливать право собственности! Что делать .

Ответ:
Без изучения Ваших документов сложно дать оценку имеющемуся у Вас биржевому договору. В 90-х годах очень часто недвижимость переоформляли на бирже. Однако такие договора иногда заключались с нарушениями законодательства. Поэтому сейчас они не могут быть приняты в работу.

Существуют некоторые моменты, которые не всегда соблюдались при оформлении договоров на бирже. Например, биржевые сделки должны были заключаться членами биржи, что не всегда соблюдалось или, во всяком случае, это никак нельзя установить из имеющегося договора. Так же часто договора заключались с участием несовершеннолетних лиц, которые не могли быть членами биржи.

Такие следки должны были регистрироваться на бирже не позже следующего дня после их осуществления.
Сделки должны были иметь характер купли-продажи, поставки, обмена товаров, допущенных к обороту на товарной бирже.
Биржевые сделки должны были соответствовать не только законодательству о товарной бирже, но и другим нормативным актам.
Например, существовала норма, что на бирже не могли оформляться договора купли-продажи жилых домов, так как действующим на то время Гражданским кодексом УССР было прямо предусмотрено нотариальное оформление именно таких договоров.

Если Ваш биржевой договор был оформлен с нарушениями законодательства, нотариус не может принять его как правоустанавливающий документ. Это связано с тем, что нотариус в своей работе удостоверяет только бесспорные факты, а в данном случае бесспорности нет.
В таком случае необходимо обращаться в суд и признавать договор действительным.

Статья в тему:  Как доехать до суда минского района

Консультировала:
Частный нотариус Днепропетровского городского нотариального округа
Собко Наталья Владимировна
Г. Днепропетровск, ул. Мостовая, 2
Тел. (0562) 35-30-68, 067-779-79-89
Страница нотариуса

О действительности договоров купли-продажи недвижимости, заключенных на товарных биржах 11.08.2015

В 90-е годы прошлого века совершение сделок купли-продажи недвижимости, в том числе и жилой, на товарной бирже было не редкостью. Прошло время, законодательство в отношении купли-продажи недвижимости, а также регистрации прав на нее менялось неоднократно. Сейчас многих покупателей стал беспокоить вопрос действительности договоров купли-продажи недвижимости, заключенных посредством товарной биржи. Ответы искал Prostopravo // 11.08.2015

В соответствии с Законом Украины « О товарной бирже» товарная биржа является организацией, объединяющей юридических и физических лиц, осуществляющих производственную и коммерческую деятельность, и имеющая целью предоставление услуг в заключении биржевых сделок, выявлении товарных цен, спроса и предложений на товары, изучения, упорядочения и облегчения товарооборота и связанных с ним торговых операций.

Согласно статье 15 биржевой операцией признается соглашение, которое отвечает совокупности указанных ниже условий:

  • а) если она представляет собой куплю-продажу, поставку и обмен товаров, допущенных к обращению на товарной бирже;
  • б) если ее участниками являются члены биржи;
  • в) если она представлена к регистрации и зарегистрирована на бирже не позднее следующего за осуществлением соглашения дня.

Согласно второй части этой же статьи соглашения, зарегистрированные на бирже, не подлежат нотариальному удостоверению.

Однако соответствовали ли договора купли-продажи недвижимости, оформленные на бирже, вышеописанным требованиям и действительно ли покупка квартиры могла не удостоверяться нотариально?

К сожалению, ответ в большинстве случае будет отрицательным.

Нарушения требований к биржевым операциям

Во-первых, во многих случаях сделки не соответствовали требованиям, предъявляемым к биржевым операциям. Среди наиболее распространенных нарушений:

  • соглашение было заключено между лицами, которые не являются членами биржи (даже если оно было заключено через брокеров, ведь брокеры согласно ст.16 Закона о товарной бирже выполняют поручения исключительно ее членов);
  • одной из сторон заключенного соглашения выступал несовершеннолетний, который по объему дееспособности не может быть членом биржи;
  • соглашение зарегистрировано организацией, которая хотя и называется «товарная биржа такая-то», но фактически осуществляет свою деятельность в любой другой организационно-правовой форме, отличной от биржевой (например, в форме хозяйственного общества);
  • соглашение заключено по поручению члена биржи, но лицом, не являющимся брокером.
Статья в тему:  Из какого бюджета финансируется деятельность судов в россии

Купля-продажа недвижимости без нотариуса

О том, что сейчас приобрести объект недвижимости можно только на основании договора, удостоверенного нотариально, знает уже, наверное, каждый.

Разберемся, что же говорил по этому поводу Гражданский кодекс УССР, действовавший в Украине до 2004 года.

В частности, статьей 227 ГК УССР было установлено, что договор купли-продажи жилого дома должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин. Несоблюдение этого требования влечет недействительность договора.

Эта норма является специальной, поскольку речь идет о специфичном предмете договора купли-продажи – объекте недвижимости.

В свое время Пленум Верховного Суда Украины также высказался относительно действительности сделок без соблюдения нотариальной формы. Так, в п.4 Постановления «О судебной практике по делам о признании сделок недействительными» от 28 апреля 1978 № 3 сказано, что по основаниям несоблюдения нотариальной формы признаются недействительными только сделки, которые в соответствии с действующим законодательством подлежат обязательному нотариальному удостоверению, в частности, договоры пожизненного содержания, залога, купли-продажи (в том числе при приобретении на биржевых торгах), мины или дарения жилого дома (квартиры) или его (ее) части.

Таким образом, законодательством действовавшим ранее также было установлено требование относительно обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости, правда только в том случае, если хотя бы одной из сторон сделки было физическое лицо.

Исключение составляют сделки купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в налоговом залоге и принудительно реализующегося в счет погашения налогового долга налогоплательщика на целевых аукционах, которые организовывались налоговым органом на товарных биржах. Реализация такого имущества ранее осуществлялась в соответствии с Законом Украины « О порядке погашения обязательств плательщиков налогов перед бюджетами и государственными целевыми фондами» , в п.10.5.2 ст.10 которого прямо говорилось о том, что операции по продаже активов на биржевых рынках не подлежат нотариальному удостоверению.

Статья в тему:  Нужен ли адвокат в мировом суде

Если сторонами сделки являются юридические лица

До вступления в силу Гражданским кодексом Украины (1 января 2004 года) требований относительно нотариального удостоверения сделок купли-продажи недвижимости между юридическими лицами законодательством предусмотрено не было. Поэтому договор купли-продажи недвижимости, даже жилой, заключенный на товарной бирже между юридическими лицами не требовал нотариального удостоверения и является действительным.

Квартира, купленная на бирже, требует подтверждения права собственности

Покупка квартиры на товарной бирже

Товарные биржи имели большую популярность в Украине примерно 20 лет назад. В 90-х годах покупка и продажа квартиры через брокеров были не редкостью. К сожалению, на сегодняшний день биржевой договор уже не является документом, который смог бы подтвердить право собственности на приобретенное жилье.

В прошлом, на товарных биржах довольно часто можно было купить различный товар по установленным ценам, в том числе — недвижимость. Сделки заключали по договору о покупке, который неоднократно подписывали на обычной бумаге, распечатанной на машинке, ставя при этом печать биржи. В то время подобные акты купли-продажи считались достаточно обычным явлением. Не смотря на то, что такие договора не были заверены нотариально, до того, как Украина получила независимость и сменились законодательно-правовые нормы, такой договор о покупке мог свидетельствовать о праве собственности на квартиру. Но что изменилось с тех пор?

Закон «О товарной бирже»

По утверждению юристов, закон «О товарной бирже», который действовал на момент покупки квартиры, подтверждал, что договор о купле-продажи мог свидетельствовать о праве собственности на жилье. Правда, в то же время, все участники сделки должны были следовать всем требованиям статьи №15 вышеуказанного закона: «на бирже сделку принято считать заключенной:

а) в случае, если документ собой представляет куплю-продажу тех товаров, которые допущены были на бирже к обращению;

Статья в тему:  Кто осуществляет розыск лиц скрывающихся от суда

б) если все участники сделки являются членами биржи;

в) в случае, если на бирже сделку зарегистрировали не позже, чем в следующий день после того дня, в какой заключен договор».

Согласно части второй статьи №15 соглашения, которые были зарегистрированы на бирже, не нуждались в нотариальном удостоверении

Нарушения во время сделки

В законе «О товарной бирже» существует ряд требований, при несоблюдении которых, к сожалению, сделка может считаться недействительной. К числу наиболее распространенных нарушений можно отнести:

  • участники сделки не являются членами биржи, даже в том случае, если сделка была заключена через брокеров;
  • одним из участников сделки был несовершеннолетний гражданин;
  • соглашение утверждено организацией, которая, по факту, не является товарной биржей;
  • сделка проведена без участия брокеров, даже если во время заключения договора присутствовали члены товарной биржи.

Правовые нюансы

На сегодняшний день известно, что любой договор о купле-продажи недвижимости без нотариального удостоверения считается недействительным. И хотя в законе «О товарной бирже» было указано, что заверение сделки у нотариуса во время покупки квартиры не обязательно, Гражданский кодекс УССР, действовавший в Украине до 2004 года, в частности статья 227 ГК УССР гласила что «договор купли-продажи жилого дома должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин». Отступление от этого требования автоматически делает сделку недействительной.

Законодательством было установлено, что договора купли-продажи недвижимости должны иметь нотариальное удостоверение, если одной из сторон сделки было физическое лицо.Если говорить о юридических лицах, то Гражданским Кодексом Украины не было предусмотрено особых требований касательно нотариального заверения договоров купли-продажи. Поэтому, сделка заключенная на товарной бирже между юридическими лицами, даже если мы говорим о покупке недвижимости, не требовала нотариального удостоверения и по сегодняшний день является действительной.

Статья в тему:  Отп факторинг подал в суд что делать

Оформления права собственности

На сегодняшний день право собственности на квартиру регулирует закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений«. В наше время оформить право собственности на недвижимость, руководствуясь лишь одним договором о купле-продажи с биржи, если, при этом, сделка не имела нотариального заверения, практически невозможно. Поэтому хозяева квартир, приобретенных на товарных биржах вынуждены доказывать свои права на собственность в суде.

Узаконить самострой в 2021 году

Зачастую граждане, владеющие земельными участками, считают, что раз надел находится в их собственности, значит на нем можно строить любую недвижимость. Однако это совсем не так. В данной статье мы подробно разберем вопрос к чему может привести такое суждение и как можно предотвратить его негативные последствия.
Итак, в вашей собственности находится земельный участок, на котором вы хотите построить, например, жилой дом. По закону, каждый гражданин должен перед началом строительства уведомить орган местного самоуправления о таковых намерениях, а по окончании, известить о завершении строительства все ту же администрацию, приложив технический план на возведенный объект. Вот этот момент нельзя пропустить. Построить недвижимость и поставить в известность государственные органы необходимо, чтобы постройку не признали самостроем.

Согласно ГК РФ ст. 222 самовольной постройкой будет считаться не только та недвижимость, которая построена при отсутствии разрешительной документации на строительство, но и постройка, возведённая с нарушением градостроительных и строительных норм. Если недвижимость признана самостроем, то ее не поставят на кадастровый учет и не зарегистрируют право собственности на нее.

Какие объекты считаются самостроем

Самовольной постройкой в 2021 году считают ту, которая:

  1. Построена на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке.
    Земля должна находится в собственности или распоряжении лиц на основании иных правоустанавливающих документов (договор аренды, договор купли-продажи, договор бессрочного пользования, право пожизненного наследуемого владения).
  2. Построена на земле, на которой запрещено строительство конкретного вида объекта, т.е. не позволяет вид разрешенного использования.
  3. Возведена без получения согласований и (или) разрешений на строительство от местных органов власти.
  4. Имеет нарушения градостроительных норм, правил при строительстве, пожарной безопасности и т.д.
Статья в тему:  Хто має право на оскарження в суді рішень дій чи бездіяльності

Как оформить самострой

Если недвижимость имеет «статус» самострой и находится в собственности или принадлежит кому-то на праве собственности, то государство сначала даст время на устранение нарушений (к примеру, уменьшить площадь постройки). За установленный срок необходимо устранить нарушения, иначе уполномоченным органом будет выдано предписание о сносе.
Когда постройка не зарегистрирована, то оформить ее в соответствии с требованиями закона можно двумя основными способами — в административном или судебном порядке.

Первый способ – узаконить самострой в административном порядке

Процедура легализации через администрацию оформляется «задним числом».

  • Для начала в администрацию следует подать уведомление о начале строительства с описанием параметров постройки (высота, этажность, площадь и т.д.).
  • Если на уведомление не получено возражений, необходимо заключить с кадастровым инженером договор на выполнение технического плана.
  • Далее в администрацию направляется формальное уведомление о завершении строительства вместе с техпланом.

При отсутствии нарушений местный орган власти отправит вам уведомление о соответствии построенного объекта градостроительным нормам и передаст документы в Росреестр. Но сразу следует сказать, что получить отказ от исполнительного органа можно на любом этапе из вышеперечисленных.
Данный способ подходит тем, кто построил недвижимость на землях ИЖС или ЛПХ. Для СНТ действует «дачная амнистия», которая дает возможность оформить жилой дом без уведомления о строительстве. Зарегистрировать свои права в упрощенном порядке можно до 1 марта 2021 года.

Второй способ — узаконить самовольную постройку через суд

Основанием для передачи дела в суд является отказ органов местного самоуправления в оформлении самовольной постройки.
В суде будет назначена обязательная судебная экспертиза, которая подтвердит капитальность здания, соответствие его требованиям ГОСТов и СНиПов и т.п. Но можно заказать самим независимую строительную экспертизу до подачи иска в суд, чтобы узнать заранее о наличии нарушений и исправить их. Иногда суду достаточно заключения досудебной экспертизы и потребности в судебной не будет.
Когда у вас на руках уже будет отказ от государственного органа, технический паспорт на объект капитального строительства (ОКС), выписка из ЕГРН на земельный участок, то дальше следует грамотно составить исковое заявлении, в котором вы должны учесть, что:

  • земельный участок должен быть в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании;
  • постройка должна соответствовать категории земли и виду разрешенного использования (ВРИ);
  • подтверждения, что конкретная постройка не нарушает права третьих лиц (соседей) (соблюдены нормы отступа при строительстве и т.д.).
  • следует указать причины обращения в суд, т.е. изложить причину самовольного строительства или основания отказа в разрешении на строительство.
Статья в тему:  Из какого бюджета финансируется деятельность судов в россии

Пусть оба способа являются не быстрыми, но, если вам важна постройка и в дальнейшем вы планируете совершать различные сделки с ней, то стоит запастись терпением. При наличии адекватно обоснованных причин, по которым был возведен самострой, суд обычно выносит решение в пользу истца.

Штрафы за самовольную постройку 2021

КоАП РФ установил денежные взыскания за строительство недвижимого имущества без разрешительной документации

  • Для граждан от 2 000 до 5 000 рублей
  • Для должностных лиц от 20 000 до 50 000 рублей
  • Для юридических лиц от 500 000 до 1 000 000 рублей

При оформлении самостроя штрафных санкций не избежать, их в любом случае придется выплатить, но только последствия могут быть и более глобальными. Дальнейшее развитие событий —ликвидация недвижимости. Во избежание подобных последствий, а также в целях легитимного использования и эксплуатации объекта недвижимости, настоятельно рекомендуем озадачиться вопросом легализации самостроя.

Источники:

http://cons.parus.ua/_d.asp?r=01Y1Kb3bdc59a97cdf9618bc868bbafeaa2ab

Биржевые сделки

http://prostopravo.com.ua/nedvizhimost/stati/o_deystvitelnosti_dogovorov_kupli_prodazhi_nedvizhimosti_zaklyuchennyh_na_tovarnyh_birzhah

http://evromisto.ua/ru/news/estate/kvartira-na-birje/

http://geostart.ru/post/726

Ссылка на основную публикацию
Статьи c упоминанием слов:
Adblock
detector