Как узаконить реконструкцию нежилого здания через суд

Как узаконить реконструкцию здания в новом виде?

Земельный участок в собственности. На нем нежилое здание – в собственности.

Во время кап. ремонта бывшую пристройку включили в площадь основного помещения под общую крышу. В итоге – новая площадь, новый внешний контур здания.

Сделали новый тех.план. Обратились в росреестр для регистрации. Получили отказ — нет разрешения на реконструкцию.

Как узаконить здание в новом виде?

Имеется техническое заключение с выводами о соответствии требованиям.

Земельный участок в собственности. На нем нежилое здание – в собственности. Во время кап. ремонта бывшую пристройку включили в площадь основного помещения под общую крышу. В итоге – новая площадь, новый внешний контур здания. Сделали новый тех.план. Обратились в росреестр для регистрации. Получили отказ — нет разрешения на реконструкцию. Как узаконить здание в новом виде?

скорее всего через суд только и то если докажите что при этом соблюдены все необходимые нормы

Соответствующие порядки выдачи разрешений на строительство либо реконструкцию объектов капитального строительства, устанавливаются на местах.

В Вашем случае это:

АДМИНИСТРАЦИЯ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ГОРОД КРАСНОДАР

от 6 июля 2012 года N 5636

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ АДМИНИСТРАТИВНОГО РЕГЛАМЕНТА ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ АДМИНИСТРАЦИЕЙ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ГОРОД КРАСНОДАР МУНИЦИПАЛЬНОЙ УСЛУГИ «ВЫДАЧА РАЗРЕШЕНИЙ НА СТРОИТЕЛЬСТВО, РЕКОНСТРУКЦИЮ ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА»
http://docs.cntd.ru/document/4.

Между тем, Градостроительным законодательством РФ, предусмотрены случаи, при которых разрешение на реконструкцию не требуется.

Статья 51 Градостроительного кодекса РФ:

17. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

В соответствии со статьей 38 Градостроительного кодекса РФ:

1. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя:

1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

Следовательно, если Ваш случай именно такой и произведенные изменения путем реконструкции не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта капитального строительства, а также при этом не превышают предельные параметры земельного участка, на котором разрешено строительство, отказ в регистрации права Вы обжаловать в судебном порядке.

Легализация (сохранение) объектов недвижимого имущества, обладающих признаками самовольного строительства

Легализация (сохранение) объектов недвижимого имущества, обладающих признаками самовольного строительства

Оглавление

1. Понятие самовольного строительства;
2. Обязательное условие для легализации (сохранения) объекта недвижимого имущества, обладающего признаками самовольного строительства;
3. Способы легализации (сохранения) объекта самовольного строительства;
4. Заключение.

Понятие самовольного строительства

Действующее законодательство к самовольным постройкам относит здания, сооружения или иные строения, если они:

— возведены на не предоставленном в пользование земельном участке;

-размещены на земельном участке, у которого установленные виды разрешенного использования не допускают строительства;

— построены без обязательных разрешений и согласований;

— возведены с нарушением строительных правил и норм.

Следует отметить, что перечисленные нарушения уже должны были существовать на момент начала строительства и сохраняться на дату выявления самовольного строительства.

Вместе с тем, не считается постройка самовольной, если на момент ее возведения правообладатель не знал и не должен был знать о каких-либо ограничениях.

Иными словами самовольная постройка – это объект недвижимого имущества, возведенный там, где строительство было запрещено или ограничено. На законном основании возможно возводить частные или многоквартирные дома, нежилые объекты, если соблюдены следующие условия:

— заранее получен участок из муниципального или государственного фонда, либо приобретен в собственность, иное законное владение (например, земельный участок под застройку могут выделить на основании договора аренды, с последующим оформлением в собственность);

— в случае если видом разрешенного использования земельного участка, установлено возведение построек;

— в случае наличия необходимых согласований и разрешений (например, наиболее сложной процедурой является оформление разрешения для строительства многоквартирных домов);

— в случае если при разработке проектной документации, согласованиях и строительстве были соблюдены обязательные нормы и правила;

— в случае если строительные работы не привели к нарушению законных интересов третьих лиц.

Самовольным строительством является незаконное возведение на чужом участке, муниципальных и государственных территориях, в том числе при частичном пересечении границы таких земель.

Обязательное условие для легализации (сохранения) объекта недвижимого имущества, обладающего признаками самовольного строительства

Любой объект недвижимого имущества неразрывно связан с земельным участком. В этой связи, для легализации (сохранения) объекта самовольного строительства необходимо подтвердить права на земельный участок, с соблюдением вида разрешенного пользования (далее ВРИ), а также провести экспертизу на соответствие объекта самовольного строительства требованиям безопасности.

В случае отсутствия прав на земельный участок потребуется оформление земельно-правовых отношений в соответствии с действующим законодательством. Это может быть заключение договора аренды или выкуп земельного участка.

Изменение ВРИ достаточно сложная процедура, так как ВРИ установлен ПЗЗ -правилами землепользования и застройки.

Кроме того, в отношении земельного участка могут существовать ограничения (сервитуты, санитарно-защитные и водоохранные зоны). Примером сервитута может быть зона вдоль линейного объекта (газопроводы, линии электропередач), на которой практически полностью запрещено возведений иных строений. Водоохранные зоны устанавливаются вдоль рек, озер, прудов или иных водоемов, а изменить эти границы очень сложно.

Вместе с тем, объект самовольного строительства должен быть безопасен и соответствовать строительным нормам и правилам

При возведении любых объектов недвижимости требуется соблюдение строительных норм и правил, требований Градостроительного кодекса РФ, а так же санитарно-гигиенических и иных нормативов.

Для легализации (сохранения) объекта самовольного строительства потребуется:

— подготовить соответствующую документацию (проект, экспертные заключения, ГПЗУ и т.д.), при необходимости получить разрешения на строительство;

— заказать технические планы;

— получить заключения СЭС, ОГПН и иных уполномоченных ведомств;

— согласовать спорные вопросы с владельцами соседних объектов и участков.

Безопасность объекта недвижимости по строительным нормам должна подтверждаться проектными организациями. Для отдельных видов объектов требуется пройти экспертизу.

Следует отметить, что необходимо учитывать ограничения, указанные в ГПЗУ – минимальные отступы от границ, количество этажей и площадь, соблюдение технических условий на подключение инженерных сетей. Подтверждать соответствие требованиям безопасности придется в административном или судебном порядке.

Способы легализации (сохранения) объекта самовольного строительства

— оформление разрешения на строительство;

— признание права собственности в судебном порядке;

— получение решения ГЗК о возможности сохранения объекта, признание права собственности в судебном порядке на основании пунктов 3 и 3.2 статьи 222 ГК РФ;

— установление, что здание или его часть не обладает признаками самовольного строительства.

Оформление разрешения на строительство:

При оформлении разрешения на строительство органы исполнительной власти проверяют земельный участок на наличие признаков самовольного строительства, а также запрашивают документы в уполномоченных органах (в Москве – в административной инспекции, БТИ, Департаменте городского имущества, Росреестре).

Законодательством РФ не предусмотрена возможность проведения экспертизы проектной документации и выдача разрешения на строительство на уже возведенные объекты. Поэтому при обнаружении объектов самовольного строительства органы государственной власти имеют право отказать в выдаче документа.

При обнаружении объектов самовольного строительства в Москве Мосгосстройнадзор не выдает такое разрешение. Поэтому на документально зафиксированный инстанциями объект самовольного строительства оформить разрешение на строительство невозможно.

Однако если уполномоченные органы не зафиксировали незаконную реконструкцию документально, и она была проведена без увеличения габаритов здания (например, был возведен антресольный этаж в пределах габаритов здания), оформить разрешение на строительство возможно.

Признание права собственности на объектов самовольного строительства в судебном порядке основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ:

Легализовать (сохранить) объект самовольного строительства на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ можно при одновременном соблюдении всех следующих четырех условий:

— земельный участок находится в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании;

— имеются права, допускающие строительство на земельном участке объекта;

— на день обращения в суд постройка соответствовала нормативным требованиям;

— сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В судебные органы необходимо представить:

— проект строительства (реконструкции) здания в объеме разделов: «архитектурный», «конструктивный», «вентиляция», «водопровод, канализация», «электрика», «пожаротушение, пожарная сигнализация»;

— заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей;

— заключения Роспотребнадзора и МЧС о соответствии здания нормативам и возможности его эксплуатации;

— архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР) и свидетельство о его утверждении, выданное Москомархитектурой, которые служат доказательством соответствия фасада и этажности здания градостроительным нормам;

— договоры с организациями, эксплуатирующими внешние сети (если здание эксплуатируется).

Признание права собственности на объектов самовольного строительства в судебном порядке на основании пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ:

В соответствии с п. 3.2 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ, лицо, которому в целях строительства предоставлен во временное владение и пользование земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, где возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такое здание, сооружение или другое строение в случае выполнения требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными нормами, если это не противоречит закону или договору.

При этом, необходимо доказать, что объект соответствует нормативам, а его сохранение не угрожает жизни и здоровью людей, не нарушает права и интересы граждан.

В этой связи, для легализации объекта самовольного строительства через суд на основании второго абзаца пункта 3.2 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ необходимо представить в судебные органы:

— договор аренды земельного участка с указанием, что земельный участок предоставлен в аренду для строительства или реконструкции здания;

— проект строительства (реконструкции) здания;

— заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей;

— заключения Роспотребнадзора и МЧС о соответствии здания нормативам и возможности его эксплуатации;

— архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР) и выданное Москомархитектурой свидетельство о его утверждении.

Получение решения ГЗК о возможности сохранения объекта. Признание права собственности на объектов самовольного строительства в судебном порядке на основании пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ (применимо для объектов недвижимости города Москвы):

Для получения решения ГЗК необходимо подать заявление и документы в Градостроительно-земельную комиссию (ГЗК) г. Москвы с просьбой рассмотреть возможность сохранить и узаконить объект самовольного строительства.

Деятельность этой комиссии регламентирована постановлениями правительства Москвы от 16.11.2010 г. № 1019-ПП «О создании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы», от 31 мая 2011 г. № 234-ПП «Об организации работы по выявлению и пресечению самовольного строительства на территории города Москвы» и положением, утвержденным постановлением правительства Москвы от 02.10.2012 г. № 528-ПП «О внесении изменений в правовые акты Правительства Москвы».

Кроме того, необходимо представить заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций объекта с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей, Архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР) и выданное Москомархитектурой свидетельство о его утверждении.

Комиссия, при участии заинтересованных лиц, устанавливает возможность легализации объекта самовольного строительства и дает рекомендации органам исполнительной власти об оформлении документации на объект или устанавливает невозможность сохранения объекта самовольного строительства и необходимость подачи в суд иска о признании здания или его части самовольной постройкой и демонтажа.

На основании решения комиссии потребуется уплата штрафа за незаконное использование земельного участка.

В случае, если комиссия установит неосуществимость легализации объекта самовольного строительства в Москве, подписать договоры аренды земельного участка будет невозможно.

В соответствии с нормами статьи 222 ГК РФ положительное решение Градостроительно-земельной комиссии не является основанием для признания права собственности на объект самовольного строительства. Однако наличие договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства/реконструкции здания, позволит суду удовлетворить иск о признании права собственности на самовольную постройку на основании абзаца второго пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ.

Установление, что здание или его часть не является объектом самовольного строительства:

В соответствии с п. 1 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ, здание, сооружение или другое строение, возведенное или созданное с нарушением установленных законом ограничений использования земельного участка, не является самовольной постройкой, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

В этой связи, имеется основание просить суд установить, что здание не является самовольной постройкой, при одновременном соблюдении следующих трех условий:

— право собственности на здание или его часть зарегистрировано в ЕГРН;

-земельный участок принадлежит собственнику здания или его части по праву собственности или находится у него в аренде;

— судебным органам необходимо доказать, что собственник объекта недвижимости не знал и не мог знать о наличии ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка (например, об ином назначении земельного участка или предоставлении ему участка для эксплуатации здания меньшей площади).

Важно: Если постройка не соответствует нормативам, ее необходимо заранее привести в соответствие!

Узаконить реконструкцию нежилого здания

Как узаконить реконструкцию нежилого здания, земля и объект в собственности ООО, назначение не изменилось.

Как узаконить самовольную реконструкцию нежилого помещения (увеличили здание на 1 этаж), принадлежащего юридическому лицу?

Юридическим лицом была произведена реконструкция нежилого здания (надстроен еще один этаж). Реконструкция производилась собственными силами. Участок на котором производилась реконструкция принадлежит этому юридическому лицу на праве собственности.

Разрешения на строительство не получал.

Подскажите пожалуйста как узаконить самовольную реконструкцию в судебном порядке? Какие необходимы приложить документы к исковому заявлению и в каких органах их можно получить?

Напишите пожалуйста всю процедуру поэтапно.

На праве общедолевой собственности 2 м физ. лицам (по 1/2 доли каждому) принадлежит нежилое 3 х этажное задание. Здание расположено на з/у,находящемся в аренде на 49 лет.

Собственниками была произведена реконструкция нежилого здания (надстроен еще один этаж). Реконструкция производилась собственными силами.

Разрешения на строительство и проектной документации нет.

Подскажите пожалуйста как узаконить самовольную реконструкцию? Только в судебном порядке?

Какие необходимы приложить документы к исковому заявлению и в каких органах их можно получить?

Напишите пожалуйста всю процедуру поэтапно.

Физическое лицо имеет в собственности нежилое здание 75 м.кв., земля в аренде 200 кв. м. Хочу сделать реконструкцию со строительством пристроя на арендованной земле. Архитектура просит согласовать реконструкцию с соседом-собственником соседнего нежилого помещения. Сосед согласования не дает. Могу ли я начать реконструкцию помещения без согласования с соседом и как в дальнейшем узаконить постройку.

Обращаюсь к Вам с таким вопросом. У меня сосед взял земельный участок с использованием под строительство двух этажного гаража 200 м 2 по документам за 1996 год по протоколам заседания технической комиссии г. Владивосток. Оформил их только 2010 году по дачной амнистии. Что он делает, производит реконструкцию в многоквартирном одноэтажном деревянном доме на одиннадцать жильцов. Возводит второй этаж над своей квартирой и над своей верандой и выдает эту пристройку, как двух этажный гараж. Сейчас Администрация города вышла в суд о сносе незаконной реконструкции здания. В суде он предоставил документы на землю под строительства гаража, где земельный участок подходит под его веранду и он мотивирует, что он путем реконструкции своего гаража хочет перевести с нежилого в жилое. Хотя гаража там не когда и не было. Заселился он в этот дом только в 2007 году по дарственной. Как выяснилось, что Администрация города документы ему не выдавала, заведено уголовное дело по ст 327. Были проведены в следствием почерковедческие экспертизы, где указывает на то,что подписи не соответствуют оригиналу. Так вот я хочу спросить может ли данный гражданин узаконить незаконную пристройку или нет и какие действия со стороны суда в отношении его могут быть.

Верховный суд разъяснил, почему нельзя узаконить самовольные пристройки

В нашем случае хозяйка двухкомнатной квартиры в областном центре увеличила ее на 15 квадратных метров. Женщина провела перепланировку внутри квартиры и возвела еще несколько пристроек, но уже с улицы. Потом попросила местную власть согласовать такое расширение жизненного пространства.

Но с чиновниками местной администрации по этому вопросу она не нашла взаимопонимания и вынуждена была обратиться в суд, чтобы узаконить такое жилье — «улучшенное и дополненное».

Районный суд выслушал стороны спора и пошел навстречу нашей героине. Он разрешил истице легализовать обновленную и солидно увеличенную квартиру. По мнению суда, расширенная за счет нескольких пристроек квартира отвечала инженерным и противопожарным требованиям, а соседи жительницы и председатель ТСЖ письменно не возражали против изменений. Тогда администрация города обжаловала такое решение. Безуспешно. В итоге администрация дошла до Верховного суда РФ, и он ее доводы услышал, посчитав правильными и вполне законными. Ну а Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ объяснила, что именно упустили из виду коллеги в нижестоящих инстанциях.

Вот главная мысль, которую высказали самые опытные судьи страны. Она звучит следующим образом. Самовольно построенный балкон или лоджию нельзя легализовывать по правилам, которые действуют при реконструкции и перепланировке жилья, подчеркнул Верховный суд.

А в качестве важного аргумента он напомнил, что еще в 2014 году Президиум Верховного суда в обзоре практики по делам о самострое объяснил коллегам из нижестоящих судов, как важно отличать самовольные постройки от менее радикальных преобразований.

Но это разъяснение, как оказалось, запомнили не все. До сих пор некоторые суды в стране продолжают допускать подобные ошибки, которые спустя месяцы, а то и годы приходится исправлять Верховному суду.

Так случилось и в деле жительницы Краснодара, которая решила узаконить изменения в своей квартире.

Хозяйка квартиры демонтировала часть перегородок и построила вместо них другие, перенесла радиаторы отопления и в дополнение сделала несколько пристроек — «подсобных помещений» к своей квартире.

Результат подобных преобразований оказался таков — собственнице удалось увеличить общую площадь жилья с 48,9 кв. м до 63,8 кв. м.

Краснодарская администрация не оценила это «строительное» достижение и отказалась признавать квартиру в измененном виде. Тогда хозяйка попросила суд своим решением заставить чиновников согласовать ей новое жилье. И это ей удалось.

Первым иск рассматривал Советский райсуд Краснодара. Он учел заключения местной фирмы и отдела надзорной деятельности Краснодара — их эксперты подтвердили, что реконструированное жилье безопасно для проживания и отвечает существующим инженерным и противопожарным требованиям.

Соседи собственницы, если судить по материалам дела, также не возражали против изменений. Во всяком случае, истица подтвердила это письмом председателя ТСЖ и протоколом общего собрания жильцов. Экспертизы и протокол собрания собственников квартир в доме убедили суд в законности перепланировки и пристроек.

Городская администрация осталась недовольна таким вердиктом и обжаловала решение районного суда в апелляцию. Но там ее снова не услышали. Краснодарский краевой суд подтвердил, что истица выполнила оба условия Жилищного кодекса РФ для того, чтобы сохранить квартиру в новом, перепланированном виде.

По мнению областного суда, хозяйка «улучшенной» квартиры не нарушила прав своих соседей и не создала угрозу их жизни и здоровью. А это, как обязательное условие, прописано в статье 29 Жилищного кодекса РФ.

Верховный суд РФ с подобными выводами своих краснодарских коллег не согласился. Он пересмотрел эти выводы местных судов, поправил краснодарских судей. Верховный суд заявил следующее.

По мнению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда, местные суды перепутали два разных понятия — перепланировку и самовольную постройку. В нашем случае, собственница краснодарской квартиры не только улучшила свое жилье, но и изменила параметры всего дома, когда возвела к нему свои пристройки.

Суд подчеркнул — изменились ограждающие конструкции краснодарской многоэтажки.

Верховный суд РФ подчеркнул: пристройки возведены собственницей квартиры именно самовольно, потому что истица не получила разрешения на их строительство.

В этой ситуации местные суды неправомерно узаконили пристройки, причем сделали это по правилам легализации перепланировки. Признать самострой куда сложнее. Например, у его «автора» должно быть право возвести этот объект, он должен отвечать правилам землепользования и застройки и так далее.

Все эти разъяснения придется учесть Краснодарскому областному суду при новом рассмотрении дела, так как Верховный суд прежнее решение отменил.

В аналогичных ситуациях эксперты обязательно подчеркивают разницу между совсем не тождественными понятиями — перепланировкой, переустройством и реконструкцией. И это важный момент, который необходимо помнить.

Так перепланировка изменяет план квартиры без переноса коммуникаций, а переустройство — с переносом коммуникаций. Реконструкция же означает новые площади за пределами старого периметра дома.

По мнению экспертов, гражданам, которые планируют перепланировку, переустройство или реконструкцию собственного жилья, стоит предварительно согласовать перемены с административными органами. Сейчас этот важный этап часто пропускают, чтобы сэкономить время и деньги, но некачественные работы могут стать причиной аварий.

Что будет в случае нарушения? Если перепланировку квартиры ее собственник все-таки провел без разрешения, это грозит ему административным штрафом. Причем, оплата штрафа не избавит собственника от необходимости узаконить все сделанные изменения или вернуть квартиру в ее первоначальный вид. Если этого не сделать, такие штрафы будут выносить регулярно.

Но это еще не самое плохое. Администрация, выписав несколько штрафов, вправе обратиться в суд с иском о лишении гражданина права собственности, а его жилье местные власти законно могут выставить на торги.

Как юридически грамотно оформить реконструкцию нежилых зданий и помещений в многоквартирном доме?

Проведение реконструкции нежилых помещений или зданий обусловлено всегда рядом весомых причин. Чаще всего это связано с изменившимися функционально-эксплуатационными условиями, то есть, когда возникает потребность изменить внешний вид здания или же изменить общую площадь (в основном, в сторону увеличения).

Процедура эта очень трудоемкая и требует специальной подготовки. Мы расскажем о том, с какими службами нужно согласовывать подобные работы и как получить разрешение на их проведение.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое и есть ли отличия для многоквартирных домов и зданий?

Переустройство или реконструкция – это технические термины, означает они серьезные изменения параметров помещения и его модификации. При проведении реконструкции нежилого помещения в многоквартирном доме (а такие помещения располагаются, как правило, на первом этаже) необходимо обязательно учитывать интересы жильцов этого дома.

Владельцы всех долей могут принимать участие в решении вопросов, которые связаны с изменением функциональности помещений или их переоборудованием (ст. 246 ГК РФ).

Статья 246 ГК РФ. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Реконструкция помещений может включать в себя:

• Обустройство новых входов и тамбуров.
• Установку новых дверных проемов.
• Замену инженерных сетей, при этом их расположение может поменяться.

Когда необходимо проводить и можно ли выполнить изменения с увеличением или уменьшением площади?

Потребность в проведении реконструкции нежилых объектов возникает в следующих ситуациях:

1. Необходимо увеличить (или уменьшить) полезную площадь.
2. Кардинально меняется сфера деятельности организации – собственника нежилого объекта.
3. Необходим перевод нежилого помещения в жилой фонд.
4. Требуется замена коммуникаций и инженерных сетей на новые.
5. Износ старого здания или же выявлено серьезное нарушение технологии.

Реконструкцию здания не предназначенного для проживания можно выполнить как с увеличением площади, так и с ее уменьшением. Для того, чтобы все изменения (увеличение или уменьшение площади) проводились на законных основаниях, необходимо сначала пройти процедуру согласования реконструкции, а затем получить разрешение на планируемые работы. Только после того, как будет получено разрешение, можно приступать непосредственно к работам.

Согласование

Чтобы произведенные работы не были признаны незаконными, обязательно потребуется согласование перепланировки в следующих ситуациях:

• К зданию необходимо пристроить дополнительное нежилое помещение.
• Имеющийся чердак в здании решено перестроить в мансарду.
• Требуется изменить этажность здания (надстроить или наоборот, убрать этаж).
• Нежилому зданию необходим капитальный ремонт с усилением конструкций и заменой коммуникаций.

Процедура согласования не очень сложная, но на нее потребуется затратить достаточно много времени, потому что нужно будет посетить множество различных инстанций: БТИ, городской отдел архитектуры, пожарную инспекцию, санэпидемстанцию, коммунальные службы, жилищную комиссию и муниципалитет.

Очередность прохождения этапов согласования следующая:

1. В БТИ нужно взять копию технического паспорта на объект (выдается сразу).
2. Предоставить их в городской отдел архитектуры и там же можно заказать проект предстоящих работ по реконструкции. Архитектор при этом обязан выехать на место и составить документ в соответствии со всеми нормативными требованиями (пожарными, техническими и санитарными).
3. Далее готовый проект должны утвердить: городской отдел архитектуры, пожарная инспекция, санэпидемстанция и коммунальные службы (при необходимости – если предстоящая реконструкция затронет инженерные коммуникации).
4. Следующий этап – жилищная комиссия (именно она отвечает за акт выполненных работ), полученное в этой организации согласие необходимо завизировать у главы городской администрации.
5. На последнем этапе все документы должны быть отправлены в органы местного самоуправления, там и будет подписано согласие на проведение реконструкции.

При согласовании могут возникнуть проблемы, из-за которых органы местного самоуправления могут отказать в согласовании:

• Нарушение порядка прохождения согласований.
• Представленный проект реконструкции не соответствует нормам и требованиям современного законодательства РФ.
• Предоставлен неполный перечень требуемых документов.

Разрешение

Разрешение на реконструкцию – это очень важный документ, позволяющий выполнить необходимые работы на законных основаниях, а в дальнейшем зарегистрировать все изменения без всяких проблем. Получить его можно только после проведенной процедуры согласования.

Кто его выдаёт?

Выдачей разрешения занимаются органы местного самоуправления, куда нужно обратиться с заявлением и определенным пакетом документов.

Документы для получения разрешения

Для получения разрешения потребуются следующие документы:

1. Паспорт.
2. Топографический план той местности, где расположен интересующий объект.
3. Поэтажный план здания (плюс чертежи тех нежилых помещений, которые нуждаются в реконструкции).
4. Заключение проведенной экспертизы о состоянии здания (техническом).
5. План реконструкции и вся проектная документация.
6. Письменное согласие от жильцов дома (владельцев квартир) на выполнение требуемых работ (в случае, если нежилое помещение находится в многоквартирном доме).
7. Документы (правоустанавливающие), на основании которых можно распоряжаться объектом недвижимости (договор купли-продажи, аренды и т.д.).
8. Заявление.

Сроки

В течение 10 суток заявление будет рассматриваться и после этого будет выдано разрешение или же отказано в его выдаче (с обязательным указанием причин).

Стоимость

Стоимость всей процедуры согласования, включая изготовление проектной и другой документации, а также получения разрешения на реконструкцию, зависит, естественно, от состояния и площади объекта, а также от масштабности планируемых работ. В среднем, цены варьируются в пределах от 100 до 400 тысяч рублей.

Ответственность за самовольную переделку

Некоторые собственники не желают заниматься хлопотным делом – собирать документы на проведение реконструкции и выполняют работы на свой страх и риск. Но следует понимать, что такие действия наказуемы, все четко приписано в Кодексе об административных правонарушениях РФ:

За реконструкцию без разрешения будет наложен денежный штраф от двух до пяти тысяч рублей (для физических лиц) или от двадцати до пятидесяти (для должностных лиц, для ИП). Для юридического лица предусмотрен очень серьезный штраф – от полумиллиона до одного миллиона рублей или же на 90 суток будет приостановлена деятельность компании. (п.1 ст. 9.5 КоАП РФ).

За незаконный ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства после реконструкции предусмотрен штраф в размере до одной тысячи рублей (для физических лиц) или до двух тысяч рублей (для должностных лиц), на юридическое лицо может быть наложен штраф – до 20 тысяч рублей.(п.5 ст. 9.5 КоАП РФ).

Как узаконить работы, выполненные без согласования?

Для того, чтобы узаконить самовольно произведенные работы, предстоит проделать следующие шаги:

1. Подать заявление в БТИ, получить всю старую проектную документацию (копии и выписки).
2. Вызвать архитектора (обязательно лицензированного), который составит проект и эскиз изменений, произведенных в ходе работ. Если изменения коснулись инженерных коммуникаций, то необходим будет дополнительно проект и эскиз данных сооружений.
3. Далее со всеми проектными документами, правоустанавливающими документами на объект недвижимости, заявлением и паспортом следует обратиться в отдел градостроительства и архитектуры. Там выдадут согласующий акт.
4. Согласующий акт необходимо подписать в санэпидемстанции, пожарной инспекции, в коммунальных службах, муниципалитете.
5. Далее необходимо получить резолюцию главного архитектора.
6. Оплатить административный штраф.
7. Представить все документы в БТИ и вызвать техника, который произведет осмотр помещения и составит новый кадастровый паспорт и план.
8. Зарегистрировать обновленный проект с архитектурными изменения в Росреестре.

Потребуются следующие документы:

• Паспорт собственника (заявителя).
• Копии кадастрового паспорта и плана.
• Проект, эскиз.
• Разрешение от пожарной инспекции, СЭС, коммунальных служб.
• Правоустанавливающие документы на недвижимость.
• Заявления во все обозначенные инстанции.

Что делать, если узаконить нельзя?

В случае, когда одна из служб решит, что невозможно узаконить самовольно произведенную реконструкцию, потому что нарушены санитарные, строительные либо противопожарные нормы, то можно попробовать узаконить изменения в судебном порядке. В худшем случае придется все привести в прежний вид.

В итоге можно сделать вывод, что для проведения работ по существенному вмешательству в текущее состояние объекта недвижимости, то есть, реконструкции, необходимо обязательно сначала получить разрешение. Самовольное же проведение подобных работ может привести к печальным последствиям – разрушению конструкции объекта и конечно же, все работы будут признаны незаконными.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Источники:

http://pravoved.ru/question/1763666/

http://zakon.ru/blog/2020/4/8/legalizaciya_sohranenie_obektov_nedvizhimogo_imuschestva_obladayuschih_priznakami_samovolnogo_stroit

http://www.9111.ru/%D1%83%D0%B7%D0%B0%D0%BA%D0%BE%D0%BD%D0%B8%D1%82%D1%8C_%D1%80%D0%B5%D0%BA%D0%BE%D0%BD%D1%81%D1%82%D1%80%D1%83%D0%BA%D1%86%D0%B8%D1%8E_%D0%BD%D0%B5%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D0%BE%D0%B3%D0%BE_%D0%B7%D0%B4%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D1%8F/

http://rg.ru/2021/07/12/verhovnyj-sud-raziasnil-pochemu-nelzia-uzakonit-samovolnye-pristrojki.html

Как юридически грамотно оформить реконструкцию нежилых зданий и помещений в многоквартирном доме?